Visura catastale analitica o sintetica: quale scegliere?

Visura catastale analitica o sintetica: differenza e quando usarle

La visura catastale è il documento fondamentale per la corretta identificazione tecnica e fiscale degli immobili censiti sul territorio nazionale. 

La visura, rilasciata dall’Agenzia delle Entrate, può essere analitica o sintetica: può cioè contenere tutti i dettagli tecnici relativi all’immobile oppure offrire una panoramica d’insieme schematica e limitata, facilmente comprensibile anche da chi non dispone di competenze specifiche in materia.

Visura catastale: cos’è e a che serve

La visura catastale di un immobile è un documento ufficiale rilasciato dall’Agenzia delle Entrate che contiene i dati identificativi, tecnici e fiscali relativi a un immobile (o terreno). Le informazioni contenute in visura sono divise in tre categorie principali:

• Dati identificativi dell’immobile: servono a localizzare l’immobile, includono per esempio le coordinate catastali come foglio, particella e subalterno e l’indirizzo in cui si trova fisicamente l’immobile;
• Dati fiscali/reddituali: sono quelli usati per il calcolo delle tasse, come l’IMU, e per determinare il valore dell’immobile. Includono la destinazione d’uso, la dimensione dell’immobile e il suo livello di pregio;

• Dati anagrafici dell’intestatario: la visura riporta anche i dati anagrafici delle persone fisiche titolari di diritti reali sull’immobile e la loro quota di possesso.

I dati riportati in visura sono fondamentali per il calcolo delle tasse, ma anche in fase di compravendita e nel momento in cui attivano delle utenze di luce, acqua e gas. Sono inoltre necessarie per compilare correttamente la dichiarazione dei redditi e il Modello 730, in cui vanno indicate le rendite derivanti dal possesso di un immobile, che concorrono alla formazione del reddito.

Va però ricordato che il Catasto, in Italia, non ha valore probatorio: la visura catastale documenta sì la situazione fiscale di un immobile, ma per avere la certezza legale della proprietà bisogna fare riferimento all’Atto Notarile.

Visura catastale sintetica: cos’è e quando usarla

La visura catastale sintetica è una versione più breve e schematica della visura standard. Pensata per dare un quadro d’insieme rapido sullo stato di un immobile, questo tipo di visura contiene soltanto le informazioni essenziali:

• Foglio, particella e subalterno;
• Rendita e categoria dell’immobile;
• Intestatari e relative quote.

La visura sintetica è indicata per consultazioni veloci, per esempio per controllare a chi è intestato un certo immobile o per il calcolo di tasse come l’IMU e la TARI, per cui è sufficiente il dato della rendita catastale. 

Questo tipo di visura si rivela molto utile anche quando si fa una ricerca per soggetto: la visura attuale sintetica per soggetto catastale permette infatti di visualizzare, in un’unica tabella, l’elenco di tutti gli immobili intestati a una certa persona fisica.

Differenza tra visura catastale analitica e sintetica

La visura sintetica, abbiamo visto, contiene solo le informazioni essenziali di un immobile, e soltanto quelle attuali. A differenza di quella ordinaria, o analitica, questo tipo di visura non riporta dettagli tecnici come la superficie catastale, la zona censuaria e le annotazioni, e non contiene alcuno storico.

La visura catastale analitica, invece, include informazioni su frazionamenti, volture e altre operazioni legate all’immobile, e può riportare anche dettagli storici. Questa versione, più articolata e descrittiva, fornisce una descrizione accurata della situazione attuale del bene e, nella versione storica, permette di ricostruire l'evoluzione dell'immobile nel tempo.

Soprattutto, la visura analitica contiene una sezione chiamata “dati derivanti da” che riporta tutti gli estremi dei documenti ufficiali che hanno generato l'attuale stato catastale (atti notarili, denunce di successione o variazioni tecniche), completi di date e numeri di protocollo. In alcuni casi, la visura analitica può contenere anche riferimenti alla planimetria depositata e altri documenti accessori.

Visura catastale sintetica o analitica: quale scegliere?

Come si intuisce dalle caratteristiche descritte sopra, la visura sintetica contiene un numero limitato di informazioni ma favorisce la comprensione immediata dei dati, risultando facilmente leggibile anche da persone senza competenze specifiche. 

Al contrario, la visura analitica ha un’impostazione più tecnica, e può richiedere l’intervento di uno specialista per una corretta interpretazione dei dati riportati. Generalmente, infatti, questo tipo di visura - più adatta a contesti tecnici o legali - viene richiesta da professionisti come notai, geometri e architetti.

La scelta tra visura catastale analitica o sintetica dipende essenzialmente dall’uso che se ne deve fare. Mentre la versione analitica è indicata per supportare operazioni straordinarie come la redazione di atti notarili, l’istruttoria di un mutuo o l’esecuzione di perizie tecniche, quella sintetica è la soluzione più agile per consultazioni veloci come quelle richieste per la redazione di contratti preliminari d’acquisto o per la compilazione del 730.