Vendere o affittare casa nel 2026: i 5 documenti indispensabili per evitare sanzioni e controlli

I 5 documenti che non devono mancare per la vendita e l'affitto di un immobile

Tra nuove normative europee, riforme fiscali sugli immobili e controlli automatizzati, il mercato immobiliare italiano è diventato molto più rigoroso. Vendere o affittare una casa, oggi, sono operazioni sottoposte a requisiti oggettivi come la conformità tecnica e la regolarità dei parametri di efficientamento energetico e di sicurezza certificata. 

Per evitare la nullità del contratto o il blocco automatico dell’atto di compravendita è necessario avere a portata di mano alcuni documenti fondamentali.

1. Relazione Tecnica Integrata (RTI)

È il documento più importante nel momento in cui si deve vendere un immobile: certifica che la casa sia in regola sia per il Comune, ovvero per l’Ufficio Urbanistica, sia per il Catasto. Sebbene non sia ancora obbligatoria in tutta Italia, ma soltanto in alcune regioni, oggi è quasi impossibile vendere senza la Relazione Tecnica Integrata.

La legge italiana, infatti, richiede che al momento della vendita l'immobile sia "conforme" a quanto depositato in Comune e in Catasto. Perciò è necessario, prima della compravendita, che un tecnico abilitato certifichi la duplice conformità. In mancanza di questo documento, nel momento in cui dovesse emergere una difformità, per esempio un muro di troppo, il notaio può rifiutarsi di stipulare il rogito. 

Se si vende un immobile con difformità non dichiarate, inoltre, si rischiano la risoluzione del contratto e una causa per risarcimento danni.

2. Documentazione catastale (visura e planimetria)

La visura catastale e la planimetria sono documenti altrettanto fondamentali. La legge, infatti, prevede la nullità dell’atto se i dati della visura e il disegno riportato nella planimetria non sono coerenti tra loro e non corrispondono allo stato di fatto dell’immobile.

• Visura catastale: riporta tutti i dati identificativi dell’immobile (foglio, particella, subalterno) nonché la rendita catastale aggiornata, fondamentale per determinare l’IMU ma anche le tasse di registro, ovvero il costo della compravendita. È bene sapere che se i dati non sono aggiornati, per esempio dopo una ristrutturazione non dichiarata, l’atto può risultare nullo per “difetto di conformità catastale”. La visura catastale serve anche per registrare il contratto di affitto (Modello RLI) presso l’Agenzia delle Entrate. 
• Visura storica: per chi vende, è importante avere a disposizione anche la visura catastale storica. Per vendere, infatti, bisogna dimostrare la continuità delle trascrizioni, perciò è fondamentale accertarsi che siano riportati tutti i passaggi di proprietà dell’immobile. 
• Planimetria catastale: la planimetria catastale è il disegno tecnico depositato in Catasto, che è fondamentale per dimostrare che non vi siano incongruenze tra il disegno e i dati riportati in visura (numero dei vani, metratura, etc.). Se i due documenti non corrispondono, è necessario procedere con una variazione catastale prima di qualunque atto.

3. Attestato di Prestazione Energetica (APE) - Modello 2026

Con l’entrata in vigore della direttiva europea EPBD (Energy Performance of Buildings Directive), anche nota come "Case Green", l’APE non è più un semplice pro-forma. L’APE, oggi, determina il valore di mercato dell’immobile: le case in classe A e B, infatti, già in linea con gli obiettivi europei, mantengono il loro valore, mentre quelle in classi basse, come F e G, subiscono il cosiddetto “Green Gap” (perdono di valore perché necessitano di interventi di adeguamento da eseguire nel giro di pochi anni).

In caso di omessa dichiarazione dell’APE, le sanzioni amministrative per il proprietario vanno da 3.000 a 18.000 euro per la vendita e da 1.000 a 4.000 euro per l’affitto.

4. Certificato di Agibilità (SCA)

Vendere un immobile senza agibilità, a meno che non sia specificato chiaramente nel preliminare, permette all’acquirente di chiedere la risoluzione del contratto per “vendita di cosa diversa”.

Sicurezza e abitabilità dell’edificio sono cruciali soprattutto negli affitti brevi: con l’entrata in vigore del Codice Identificativo Nazionale (CIN) e dell’Obbligo di Sicurezza, è necessario certificare requisiti come la presenza di un estintore e di rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti. Soprattutto, è importante che l’immobile soddisfi i requisiti per l’abitabilità, come le misure minime (in metratura e in altezza) e la proporzione tra finestre e pavimento (i cosiddetti rapporti aeroilluminanti). 

Chi affitta senza CIN o in mancanza di Certificato di Agibilità rischia sanzioni che arrivano fino a 8.000 euro e che comportano la sospensione immediata dell’attività sulle piattaforme online.

5. Atto di provenienza e Visura ipotecaria

Questi documenti servono a dimostrare che venditore e locatore abbiano effettivamente il diritto di vendere o affittare l’immobile. L’atto di provenienza (compravendita, successione o donazione) serve a provare la proprietà dell’immobile. La visura ipotecaria ventennale, invece, garantisce che non esistano pignoramenti, ipoteche giudiziarie o vincoli sconosciuti. Questo documento, in particolare, è l’unico che ha valore legale per stabilire chi è il proprietario dell’immobile, poiché riporta tutte le “note” di trascrizione, ovvero vendite, donazioni o successioni e le iscrizioni relative all’immobile come mutui, ipoteche e decreti ingiuntivi.

Per un’ispezione ipotecaria a prova di legge, in genere, si controllano gli ultimi 20 anni, che corrispondono al periodo dell’usucapione.