Come accatastare una nuova casa: la Guida

L’accatastamento degli immobili di nuova costruzione è una pratica obbligatoria: in cosa consiste e come si fa la registrazione di una casa al Catasto

L’accatastamento degli immobili è il processo che consente l’iscrizione di un immobile presso il Catasto, ovvero l’inventario dei beni immobili e dei terreni presenti sul territorio italiano. 

Si tratta di una pratica richiesta per tutte le nuove costruzioni e ogni qualvolta si apportino modifiche strutturali ad un edificio già esistente, e consiste in una serie di adempimenti che consentono di identificare univocamente l’immobile.

Nel momento in cui si accatasta una nuova casa, l’ufficio territorialmente competente attribuisce all’immobile tutte quelle caratteristiche che ne definiscono agibilità, abitabilità e rendita fiscale.  

Accatastare un immobile: che significa

È necessario accatastare un immobile o un fabbricato non soltanto quando si tratta di una nuova costruzione da iscrivere al Catasto, ma anche ogni volta che si effettuano ristrutturazioni, restauri, ampliamenti, cambiamenti della destinazione d’uso ed altre modifiche considerate strutturali.

Accatastare una casa di nuova costruzione significa censire l’immobile presso gli uffici territorialmente competenti e quindi assegnare all’immobile i dati catastali, che consentono di determinare valore fiscale e rendita catastale dell’unità immobiliare - necessari per il calcolo delle tasse dovute sulla proprietà.

Diverso è il caso degli edifici già esistenti ed iscritti al Catasto, per cui l’accatastamento serve essenzialmente ad aggiornare i dati catastali. 

Quando accatastare un immobile?

L’accatastamento di un immobile costituisce obbligo di legge nei seguenti casi:

• costruzione di nuovi immobili;
• interventi di ristrutturazione che comportano ampliamenti, frazionamenti o cambi di destinazione d’uso di un immobile già esistente;
• regolarizzazione di immobili abusivi o ancora non regolarmente registrati presso il Catasto.

La domanda di accatastamento va in ognuno di questi casi presentata presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate territorialmente competente, che a partire dal 2012 ha assorbito le funzioni dell’Agenzia del Territorio e con essa i servizi del Catasto in Italia.

I dati catastali

Quando si procede con l’accatastamento di un immobile, a questo vengono attribuiti dei dati catastali. Questi consentono di determinare la rendita fiscale dell’immobile e quindi le tasse dovute sulla proprietà, ma anche l’importo di tributi locali come la TARI. 

I dati catastali che identificano l’immobile sono foglio, particella e subalterno, che con dettaglio crescente individuano la posizione del terreno o dell’unità immobiliare sul territorio.

In fase di accatastamento vengono attribuite all’immobile anche altre specifiche:

• indirizzo;
• zona censuaria, ovvero la porzione omogenea di territorio comunale su cui insiste il fabbricato;
• categoria: definisce la destinazione d’uso degli immobili in senso permanente;
• classe, cioè il parametro che permette di stabilire il grado di produttività degli immobili delle categorie A, B e C;
• consistenza, cioè la dimensione dell’unità immobiliare;
• rendita, cioè la ricchezza che l’immobile - di categoria A, B o C - è in grado di generare.

Tutti i dati catastali, insieme ai dati anagrafici dei titolari di diritti reali sulle unità immobiliari, vengono raccolti nella visura catastale, che permette di acquisire importanti informazioni su case e terreni prima, per esempio, di procedere con un acquisto.

Come fare per accatastare un immobile

Per accatastare una casa di nuova costruzione è necessario servirsi della consulenza di un tecnico specializzato, come un geometra o un ingegnere. 

La prima cosa da fare per registrare un immobile è infatti la redazione del cosiddetto tipo mappale, che registra la nuova costruzione tramite rilievi ottici o da GPS e la inserisce nel contesto urbano di riferimento. 

Il tecnico incaricato procede poi con la registrazione e l’archiviazione dei dati catastali tramite un software specifico, il DOCFA. I dati vengono verificati entro un anno dall’Agenzia delle Entrate, che rilascia infine una ricevuta contenente i dati catastali identificativi  e la rendita dell’immobile.

Si può accatastare un immobile abusivo?

Se si dispone di un immobile abusivo, cioè edificato senza permessi, non è generalmente possibile registrarlo presso il Catasto, poiché il titolo abitativo è uno dei requisiti per l’accatastamento, ed un immobile costruito senza alcuna concessione edilizia non può disporre di tale documentazione.

Per sanare un abuso edilizio è necessario attendere un condono o una sanatoria, che permettono di pagare le sanzioni dovute in riparazione della violazione e quindi ottenere il titolo abitativo. 

In mancanza di sanatoria o condono non è possibile accatastare un immobile abusivo. Per poter iscrivere un terreno o un’unità immobiliare nelle liste del Catasto, infatti, è necessario disporre di:

• titolo di provenienza: atto di compravendita, successione, etc.
• dati dell’ultima pratica edilizia: denuncia di inizio attività, autorizzazione edilizia, pratica di condono, etc.
• estratto di mappa e planimetria catastale.

Un immobile che non sia regolarmente accatastato non può essere oggetto di compravendita, ma se l’abuso è successivo ad un primo accatastamento il bene può essere venduto. È proprio per questo che è fondamentale, prima di acquistare un immobile, verificare l’assenza di difformità tra quanto registrato in Catasto e lo stato di fatto dell’immobile o terreno. Tale verifica può essere fatta tramite una visura catastale: clicca qui per richiedere la tua visura Online, in pochi secondi.

Accatastare un immobile: i costi

I costi dell’accatastamento dipendono essenzialmente dalle tariffe del professionista incaricato di eseguire le pratiche, e possono variare in base alle caratteristiche dell’immobile e alla località in cui si trova. 

Per farsi un’idea di quanto costa accatastare una casa, bisogna considerare quindi il costo della pratica, che per una nuova costruzione si aggira intorno ai 1.500/2.500 euro, e i diritti erariali, in genere non superiori a 100 euro per scheda.

Le spese per l’accatastamento delle nuove costruzioni sono comunque sempre a carico del costruttore.

 

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