Comprare casa: i documenti da richiedere prima della proposta di acquisto

Cosa controllare prima di comprare casa? Tutto quello che è importante verificare prima della proposta d'acquisto

Acquistare una casa è un’impresa lunga e costellata di potenziali rischi. Alcune fasi del processo di compravendita degli immobili, in particolare, richiedono la massima attenzione: da quelle operazioni dipenderà il buon esito dell’intera trattativa.

Parliamo qui della proposta d’acquisto, il momento in cui la volontà di acquisire un bene immobile viene formalizzata tramite la presentazione di un’offerta - uno dei momenti più delicati dell’intero processo di compravendita immobiliare. 

Come sempre, un approccio informato può rivelarsi molto utile nell’evitare eventuali brutte sorprese: vediamo quindi tutte le verifiche da fare e tutti i documenti da richiedere prima della proposta d’acquisto immobiliare.

La proposta di acquisto

La proposta d'acquisto è il primo passo realmente vincolante per il potenziale acquirente: è infatti il momento in cui la volontà di comprare assume la forma di un’offerta di acquisto, che il venditore può accettare o declinare. 

Se l’offerta viene accettata dal venditore, il compratore è tenuto ad onorare il contratto di vendita, che si considera automaticamente concluso. Si può poi procedere con la stesura di ulteriori accordi, come il preliminare di compravendita, oppure registrare direttamente la proposta d’acquisto presso l’Agenzia delle Entrate.

Come fare una proposta d’acquisto

Nel momento in cui si decide di acquistare una casa, la scelta di servirsi di un mediatore immobiliare è quasi d’obbligo: la quantità e specificità delle competenze coinvolte nel processo di compravendita immobiliare, e l’importanza delle questioni in gioco, è tale da meritare il supporto di un professionista.

Nel momento in cui si intende fare la proposta di acquisto immobiliare, consapevoli del fatto che si tratta di un impegno formale, bisogna avere ben chiari tre elementi:

• il prezzo che s’intende pagare per l’acquisto - l’offerta di acquisto vera e propria;
• le modalità e i tempi in cui si intende pagare in caso di accettazione dell’offerta;
• il tempo di validità dell’offerta, decorso il quale il venditore non può più accettare l’offerta formulata.

Nella proposta d’acquisto va specificato il compenso di mediazione dovuto all’agenzia. Va inoltre allegato un assegno bancario intestato al venditore, generalmente di circa il 10% del valore della compravendita, che viene tenuto in deposito fiduciario dall’agenzia immobiliare. 

Se l’offerta viene accettata, l’assegno viene consegnato al venditore come caparra confirmatoria; in caso contrario, l’assegno tornerà al proponente.

Cosa controllare prima di comprare casa?

Per evitare spiacevoli sorprese - come diritti di godimento diversi dai dichiarati o, peggio, ipoteche iscritte sulla casa - è bene avere chiare quali sono le informazioni da avere prima di firmare la proposta e procedere con l’acquisto.

Alcune informazioni devono essere già a disposizione dell’agenzia immobiliare nel momento in cui si procede con la proposta d’acquisto, mentre altre possono essere reperite anche in autonomia, con l’utilizzo di strumenti rapidi e semplici da usare.

Le informazioni preliminari

Prima della proposta d’acquisto, l’agenzia di mediazione immobiliare deve essere a conoscenza di determinate informazioni, in grado di pregiudicare l’esito di ogni eventuale trattativa sull’immobile.

Perché una casa possa essere venduta, è necessario avere a disposizione:

• la conferma di conformità dell’immobile ai regolamenti e alle normative vigenti;
• la conferma del possesso del certificato di agibilità;
• l’eventuale presenza di iscrizioni, trascrizioni o vincoli d’altro tipo;
• l’eventuale esistenza di controversie legali sull’immobile;
• l’ammontare delle spese condominiali ordinarie.

Si tratta di informazioni che l’agenzia dovrebbe avere a disposizione già nel momento in cui riceve l’incarico, in quanto possono arrivare a pregiudicare il prezzo di vendita se non la stessa vendibilità dell’immobile.

I documenti da richiedere

Tra i documenti che possono esserci consegnati dall’agenzia immobiliare ma che possono essere reperiti anche in autonomia, alcuni sono di particolare importanza. Prima di comprare casa, è bene avere la certezza che sia stata precedentemente acquisita per vie legali, per esempio, oppure che le planimetrie catastali corrispondano a quanto oggetto della trattativa. 

Vediamo quindi quali sono i documenti da richiedere prima della proposta di acquisto, e come ottenerli.

L’attestato di Prestazione Energetica (APE)

Si tratta di un documento tanto importante che, nel caso in cui non sia messo a disposizione dell’acquirente sin dall’inizio della trattativa, si rischia la nullità del contratto.

È un documento ufficiale, redatto da un tecnico abilitato, che indica la prestazione energetica di un edificio usando una classificazione alfabetica da G, la classe meno efficiente, ad A.

Di solito è l’agenzia a fornire l’APE all’acquirente, nelle prime fasi della trattativa, insieme ad altre certificazioni di conformità, come quelle relative agli impianti elettrici.

L’atto di provenienza

L’atto di provenienza è il documento in cui si attesta il godimento del diritto reale sul bene immobiliare da parte del venditore. 

Può trattarsi di un atto di compravendita ma anche di una donazione o dell’accettazione di un’eredità; in ogni caso si tratta sempre di un atto pubblico sottoscritto da un notaio, e certifica che il venditore ha il pieno diritto di vendere l’immobile. 

Va richiesto al notaio che ha stipulato l’atto oppure, se lo studio notarile non fosse più attivo, all’Archivio Distrettuale Notarile.

La visura catastale

La visura catastale è un documento che può essere richiesto da ogni privato cittadino, viene rilasciata dall’Agenzia delle Entrate e riporta tutti i dati identificativi di un’unità immobiliare. 

Nella visura catastale si trovano le informazioni relative a posizione e destinazione d’uso dell’immobile fino a quelli che più ci interessano in caso di acquisto di una casa, ovvero quelli in grado di dimostrare la conformità catastale e urbanistica dell’immobile.

Nella visura catastale troveremo per esempio la categoria catastale, essenziale per sapere che quella che stiamo acquistando è proprio un’unità residenziale e non, per esempio, un ufficio ancora non ufficialmente convertito. Si possono inoltre individuare tutti i titolari di diritti sull’immobile.

La planimetria catastale

La planimetria catastale, a differenza della visura catastale, può essere richiesta soltanto da chi gode di diritti sull’immobile oppure da una persona delegata. 

La planimetria è particolarmente importante perché permette di verificare che quanto depositato in catasto coincida con quanto oggetto di compravendita. 

Nella planimetria sono riportate infatti, oltre alle altezze interne dei locali, anche le singole destinazioni d’uso dei locali: la suddivisione interna riportata nella planimetria permette di verificare che non siano state effettuate modifiche non dichiarate all’immobile.

La visura ipotecaria per immobile

Come controllare se una casa è ipotecata? La visura ipotecaria è l’unico documento che ci libera dal terribile sospetto di iscrizioni ipotecarie o gravami d’altro tipo sull’immobile che intendiamo acquistare. Nella visura ipotecaria, o visura ipocatastale, è possibile consultare tutti gli atti relativi all’immobile registrati presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari territorialmente competente.

Include tutte le trascrizioni e iscrizioni, volontarie o giudiziali, sull’immobile: permette cioè di conoscere tutti gli atti che hanno interessato l’immobile, dalle compravendite ai pignoramenti, fino all’iscrizione di mutui o altri vincoli.

Come richiedere i documenti da controllare prima di comprare casa

La maggior parte dei documenti necessari al buon esito dell’acquisto di una casa, abbiamo visto, viene generalmente fornita dall’agenzia di mediazione immobiliare già durante le prime fasi della trattativa.

Nel caso in cui però un mediatore non fornisca la visura catastale o, come avviene più spesso, la visura ipotecaria dell’immobile, è possibile richiederli in autonomia. Su Visura.Pro è possibile ottenere in poche ore sia la visura catastale, per immobile e per soggetto della casa che intendiamo comprare, sia la visura ipotecaria dell’immobile.

 

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