Superbonus: l’agente immobiliare deve verificare la rendita catastale?

Aggiornamento catastale post-Superbonus: cosa deve verificare l'agente immobiliare prima di vendere casa

Gli interventi di efficientamento energetico e ristrutturazione legati al Superbonus possono riflettersi in modo significativo sul valore fiscale e reale degli immobili, anche se riguardano esclusivamente la dotazione impiantistica.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito, lo scorso giugno, quali sono i criteri che comportano l’obbligo di aggiornamento della rendita catastale post-Superbonus, fornendo importanti informazioni che coinvolgono direttamente obblighi e responsabilità dell’agente immobiliare nella compravendita.

Superbonus 110%: quando aggiornare la rendita catastale?

Fino a qualche mese fa, la risposta a questa domanda era piuttosto complessa. Di sicuro c’era soltanto una cosa, almeno nell’orientamento prevalente: gli interventi che incidevano esclusivamente sulle prestazioni energetiche (installazione di pannelli solari, pompe di calore, etc.) andavano distinti gli interventi che modificano la consistenza dell’immobile, come ampliamenti e creazione di nuovi vani. Questi ultimi, evidentemente, richiedevano l’aggiornamento dei dati catastali. Quanto agli impianti, però, vi erano delle incertezze.

Lo scorso 5 giugno, con la pubblicazione della risoluzione 21/E/2026, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito meglio la situazione: alcuni interventi Superbonus possono obbligare all’aggiornamento catastale anche senza ampliamenti, cioè anche se riguardano esclusivamente gli impianti.

L’obbligo di aggiornamento scatta nel momento in cui l’intervento comporta un “incremento della redditività apprezzabile nell’ambito dell’attuale sistema estimativo catastale”. 

Come si calcola l’aumento del valore catastale?

Come spiega l’Agenzia delle Entrate, per valutare l’eventuale aumento di redditività dell’unità immobiliare si può procedere confrontando il valore catastale prima dell’intervento (che si ottiene moltiplicando la rendita catastale per il relativo moltiplicatore di cui al decreto del Ministro delle finanze del 14 dicembre 1991, n. 5646) con il valore catastale successivo all’intervento, che si ottiene aggiungendo il “valore medio infracensuario degli impianti dell’intervento, riferito al biennio economico di riferimento 1988-89”.

L’obbligo di aggiornamento catastale, specifica l’Agenzia, scatta nel momento in cui l’incidenza concreta delle opere sulla redditività dell’immobile “risulti apprezzabile secondo i criteri dell’estimo catastale”.

L’aumento del valore catastale va quindi calcolato caso per caso, anche se l’intervento Superbonus riguarda esclusivamente la dotazione impiantistica dell’unità immobiliare o del condominio.

Perché è importante aggiornare la rendita catastale?

Ci sono due ordini di ragioni per cui è importante verificare se si è tenuti all’aggiornamento catastale post-Superbonus. 

Il primo riguarda l’alta probabilità di accertamenti da parte dell’Agenzia delle Entrate: esiste una legge che impone ai comuni di segnalare all’Agenzia gli interventi edilizi non coerenti con la rendita attribuita all’unità immobiliare. 

L’Agenzia delle Entrate, inoltre, ha specificato con una circolare del 2024 che avrebbe verificato la situazione degli immobili oggetto di interventi Superbonus, riservandosi la possibilità di inviare lettere di compliance in assenza di dichiarazione di variazione catastale.

Aggiornare la rendita catastale è fondamentale soprattutto se l’immobile è oggetto di compravendita. In questo caso, infatti, una rendita non aggiornata può danneggiare direttamente le parti.

Per chi vende, il rischio è quello legato alla plusvalenza delle vendite avvenute a meno di 5 anni dall’acquisto dell’immobile. In quel caso, una rendita catastale palesemente bassa farebbe sicuramente insospettire l’Agenzia delle Entrate, che potrebbe disporre controlli più approfonditi.

Per chi compra, invece, esistono due tipologie di rischio:

• Aumento delle imposte sull’acquisto: per chi usa la formula del “prezzo-valore”, che permette di pagare le imposte non sul prezzo dell’immobile ma sul suo valore catastale (generalmente più basso del prezzo di mercato). Se l’Agenzia delle Entrate dovesse riclassificare l’immobile riconoscendogli una rendita più elevata, esigerebbe il pagamento della differenza, più sanzioni e interessi;
• Valutazione di mercato: la discrepanza tra valore formale e valore reale dell’immobile espone a diversi problemi pratici: innanzitutto, possono esserci intoppi e ritardi per il mutuo, poiché l'incongruenza salterà senz’altro all’occhio del perito. Se in futuro dovessero esserci contenziosi, inoltre, questa discrepanza renderà più complesso quantificare il danno economico reale.

Gli obblighi dell’agente immobiliare

Gli obblighi dell’agente immobiliare nella compravendita sono definiti all’interno del Codice Civile, negli articoli che delineano il ruolo del mediatore. 

Nello specifico, l’articolo 1759 del Codice Civile dispone:

“Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso”.

La Corte di Cassazione ha precisato che l’obbligo del mediatore riguarda le circostanze conoscibili con la normale diligenza professionale (la classica “diligenza del buon padre di famiglia”, o o diligenza qualificata ex art. 1176, comma 2, Codice Civile). Nella sentenza n. 24534/2022, per esempio, si specifica che il mediatore, in assenza di specifico incarico, non è tenuto a svolgere indagini tecnico-giuridiche complesse, che spettano appunto ai tecnici, al notaio e al commercialista.

Cionondimeno, l’agente immobiliare che ometta di verificare la corrispondenza dei dati catastali o di segnalare la mancata variazione post-lavori rischia una contestazione per responsabilità professionale.

Vendere casa dopo il Superbonus: cosa deve fare l’agente immobiliare?

Dopo un intervento Superbonus, a prescindere dal tipo di lavori che vengono eseguiti, il valore economico di un immobile può aumentare in maniera rilevante, richiedendo un aggiornamento della rendita catastale. L’agente immobiliare che svolge il suo lavoro con diligenza non può evitare questa verifica, nel momento in cui deve valutare un immobile che abbia beneficiato di interventi agevolati.

Per una valutazione conforme alla diligenza professionale, il mediatore immobiliare deve seguire una serie di passaggi precisi:

1. Consultare la visura catastale aggiornata, che riporta la rendita catastale e la data dell’ultimo aggiornamento. Se l’immobile ha beneficiato di interventi Superbonus e la rendita non risulta aggiornata, un buon agente deve segnalare la possibile discrepanza al cliente;
2. Acquisire titoli edilizi, comunicazioni ENEA, certificazioni APE e tutta la documentazione che illustra gli interventi eseguiti, per valutare l’entità dei lavori. Se gli interventi risultano rilevanti, l’agente deve invitare il proprietario a verificare la propria posizione con un tecnico abilitato o un commercialista;
3. Comunicare ogni potenziale discrepanza al cliente per iscritto, possibilmente via PEC, a dimostrazione di aver svolto il proprio incarico con la diligenza richiesta dalla professione;
4. Nei casi più complessi, per esempio nel caso di interventi trainanti su condomini, l’agente deve richiedere all’amministratore una dichiarazione relativa agli interventi e ai conseguenti adempimenti catastali. Se la situazione è particolarmente complessa, l’agente dovrebbe coinvolgere il notaio già prima del contratto preliminare.

L’agente immobiliare, in sostanza, non ha il compito di valutare se la rendita catastale sia da aggiornare o meno, ma ha il dovere professionale di svolgere un’attenta valutazione dell’immobile e comunicare ogni eventuale anomalia al cliente.