Superbonus e rendite catastali: quando è obbligatoria la variazione?

Obbligo di variazione catastale dopo la ristrutturazione con Superbonus: chi riceverà le lettere dell'Agenzia delle Entrate e come calcolare l'aumento della rendita

Molti dei contribuenti che hanno usufruito del Superbonus e non hanno presentato la variazione catastale riceveranno una comunicazione da parte dell’Agenzia delle Entrate in cui si chiede, come stabilito dalla Legge di Bilancio 2024, di regolarizzare la propria posizione.

Le lettere non raggiungeranno tutti coloro che hanno ristrutturato un immobile col 110: l’obbligo di variazione, infatti, sussiste solo nel caso in cui i lavori abbiano comportato un aumento della rendita catastale.

Cerchiamo quindi di capire più nel dettaglio come funziona l’obbligo di variazione catastale dopo il Superbonus 110: dalle ultime notizie provenienti dall’Agenzia delle Entrate, che ha da poco iniziato a inviare le lettere di compliance, alle modalità di calcolo dell’aumento della rendita catastale.

Superbonus 110 e rendita catastale: partono le lettere dell’Agenzia delle Entrate

La Legge di Bilancio 2024 (Art. 1, comma 86 e 87) stabilisce l’obbligo di dichiarare la variazione catastale degli immobili oggetto degli interventi agevolati con il Superbonus 110 nel caso in cui i lavori abbiano comportato un aumento della rendita catastale.

La stessa Manovra di Bilancio attribuisce all’Agenzia delle Entrate il compito di controllare che tutti i soggetti coinvolti presentino la dichiarazione di variazione catastale collegata alla ristrutturazione con Superbonus. 

Questa operazione di verifica, che è iniziata a metà febbraio 2025, consiste nell’invio di lettere “di compliance” ai contribuenti che non hanno presentato alcuna dichiarazione, che quindi vengono invitati a provvedere con l’aggiornamento catastale - qualora siano tenuti a farlo.

L’obbligo di comunicare l’aumento della rendita catastale

L’obbligo di variazione catastale dopo il 110 è del tutto coerente con la normativa italiana in materia di edilizia e catasto. Come previsto dall’articolo 20 del regio decreto legge 13 aprile 1939, n. 652, gli intestatari di beni immobili “sono obbligati a denunciare [...] le variazioni nello stato e nel possesso dei rispettivi immobili” nel caso in cui queste implichino modifiche alla consistenza dell’immobile, alla sua categoria o alla sua classe. 

Il Testo Unico dell’Edilizia, inoltre, stabilisce che entro 30 giorni dalla conclusione dei lavori di ristrutturazione si debba presentare al Comune una prova della variazione catastale oppure una dichiarazione in cui si afferma che i lavori non hanno modificato il classamento dell’immobile.

L’estensione dell’obbligo di variazione catastale al Superbonus, insomma, si basa sull’impianto normativo già vigente in Italia.

Lettera di compliance: i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate?

Le comunicazione dell’Agenzia delle Entrate per richiedere l’aggiornamento catastale non arriverà a tutti coloro che hanno usufruito per Superbonus per interventi di ristrutturazione. Come si legge nella Legge di Bilancio, le verifiche dell’Agenzia delle Entrate avvengono “sulla base di specifiche liste selettive elaborate con l'utilizzo delle moderne tecnologie di interoperabilità e analisi delle banche dati”. L’Agenzia, quindi, selezionerà soltanto alcuni contribuenti.

Come ha spiegato la sottosegretaria al Ministero dell’Economia Lucia Albano durante un question time in commissione Finanze della Camera, l’invio delle lettere riguarderà, in una prima fase, gli intestatari di immobili ristrutturati con il 110 che risultino “privi di rendita catastale o con valori catastali di modesta entità rispetto ai costi sostenuti per effettuare gli interventi edilizi in argomento”. 

In entrambi i casi, infatti, come ha spiegato la sottosegretaria, “è ragionevole ipotizzare che l’esecuzione degli interventi di recupero del patrimonio edilizio possa aver comportato una modifica nella consistenza o nell’attribuzione della categoria e della classe dell’immobile”.

Chi deve fare la variazione catastale dopo il Superbonus?

L’obbligo di comunicare la variazione catastale riguarda tutti i proprietari degli immobili che abbiano subito un aumento della rendita catastale, cosa che avviene quando si verifica uno nei seguenti casi:

• variazione della superficie calpestabile (es: realizzazione di una veranda); 
• aumento del numero dei vani;
• aumento del 15% del valore di mercato dell’immobile a seguito di lavori di ristrutturazione.

L'eventuale aumento della rendita catastale dopo la ristrutturazione 110, nella maggior parte dei casi, rientra nell’ultima ipotesi. Per capire se si è soggetti all’obbligo di aggiornamento da Superbonus in catasto, quindi, bisogna saper calcolare l’aumento della rendita catastale: se la variazione è superiore al 15% del valore iniziale dell’immobile si è tenuti ad aggiornare le rendite catastali all’Agenzia delle Entrate; se è inferiore a questa soglia, l’obbligo non sussiste.

Come si calcola l’aumento della rendita catastale del Superbonus?

L’aumento della rendita catastale avviene nel momento in cui l’immobile aumenta il suo valore di almeno il 15% rispetto al valore catastale originario, che corrisponde a quello determinato nel biennio 1988/89, che ad oggi è il periodo di riferimento per il calcolo degli estimi catastali.

Per stabilire l’aumento della rendita, bisogna innanzitutto calcolare le spese sostenute e adeguarle al valore del denaro nel 1988/89. Nel calcolo delle spese, è necessario dividere le opere nuove (es.: cappotto termico, nuovi impianti, etc.) e le opere di ammodernamento (es.: sostituzione degli infissi, rifacimento intonaci, etc.). I nuovi interventi vanno calcolati per intero, mentre le opere di ammodernamento vanno considerate al 50%. 

Il risultato così ottenuto va diviso per un coefficiente di rivalutazione che permette di calcolare il valore dei lavori di ristrutturazione appena conclusi tenendo conto del valore della Lira nell’epoca censuaria 1988/89.

Nella pratica, bisogna individuare il coefficiente di rivalutazione (cosa che si può fare servendosi di un sito come rivaluta.istat.it) tra il mese in cui sono stati completati i lavori e il dato medio annuo del 1988 e del 1989. Il totale dei lavori va quindi diviso per il coefficiente risultante: il risultato corrisponde al costo sostenuto per la ristrutturazione. 

La cifra ottenuta va quindi confrontata con la rendita catastale originaria, che va rivalutata moltiplicando il suo valore per 100. Se il costo sostenuto risulta superiore al 15% della rendita originaria rivalutata, allora è necessario procedere con una rivalutazione catastale.

Se le spese superano il 15% del valore catastale originario, la rendita aumenta di una classe; se superano il 30% del valore, la rendita dell’immobile aumenta di due classi.

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