Superbonus edilizio: perché serve la Visura Catastale

Superbonus 110: dai dati catastali alla CILAS, ecco a che serve la visura catastale in sede di richiesta dell'agevolazione

Il Superbonus, anche noto come Bonus 110, è un’agevolazione fiscale introdotta nel 2020 che prevede una detrazione del 110% delle spese sostenute a partire dal 1° luglio 2020 per interventi edilizi finalizzati all’efficientamento energetico e al recupero del patrimonio edilizio.

Si tratta di una misura che si affianca ad altre detrazioni già esistenti, come il Sismabonus e l’Ecobonus, che in diversa misura contribuiscono agli interventi per l’efficientamento energetico e strutturale degli immobili presenti sul territorio italiano. 

Superbonus: cos’è e come richiederlo

Introdotto dal Decreto Legge n. 34/2020, meglio conosciuto come Decreto Rilancio, il Superbonus edilizio prevede la detrazione del 110% delle spese sostenute per determinati interventi legati all’efficientamento energetico e al consolidamento statico degli edifici.

I dati di Enea aggiornati al 30 giugno 2022 parlano di oltre 199.000 asseverazioni già consegnate, di cui circa 30mila per condomini e 107mila per edifici unifamiliari: decine di migliaia di cantieri hanno già terminato i lavori, ma il Superecobonus 110% sarà ancora attivo per un paio d’anni.

La Legge di Bilancio 2022 ha infatti prorogato l’agevolazione fino al 31 dicembre 2025. Il Bonus 110, quindi, spetta nella misura del 110% per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023, al 70% per i lavori eseguiti nel 2024 e al 65% per quelli portati a termine nel 2025.

Le spese legate al Superbonus 110, come anche quelle sostenute nell’ambito degli altri “bonus casa” previsti dal Governo, vengono recuperate come credito d’imposta: possono essere cioè detratte in sede di dichiarazione dei redditi, in 4 o in 5 rate in base alla data cui risale la spesa.

Per le spese sostenute nel 2020 e nel 2021 la detrazione si divide in 5 rate di pari importo che vengono recuperate nelle 5 dichiarazioni dei redditi successive all’anno di realizzazione dei lavori. Per le spese successive al 2022 la suddivisione è in 4 rate, sempre di pari importo, da recuperare nei successivi 730 o Dichiarazioni dei Redditi.

Superbonus: sconto in fattura e cessione del credito

Esiste anche la possibilità di optare per uno sconto in fattura operato dalla ditta che esegue i lavori - che poi recupera l’importo sotto forma di credito d’imposta - oppure per la cessione del credito a banche e intermediari finanziari. 

Si può, cioè, ottenere uno sconto immediato sul costo dei lavori, pari alle detrazioni spettanti fino a copertura totale delle spese sostenute, oppure scegliere la cessione del credito a una banca, che rimborsa il contribuente delle spese sostenute e acquisisce le detrazioni spettanti per i successivi anni fiscali.

Per accedere al Superbonus, sia che si opti per la detrazione sia in caso di sconto in fattura o cessione del credito, è necessario incaricare un tecnico abilitato alla redazione di una Asseverazione, documento obbligatorio che va presentato unitamente a copia della polizza assicurativa stipulata dall’asseveratore, APE ante e post intervento e computo metrico dei lavori.

Superbonus 110%: a che serve la visura catastale

In caso di sconto in fattura o cessione del credito, il contribuente è tenuto ad inviare una comunicazione all’Agenzia delle Entrate entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui sono state sostenute le spese per cui viene esercitata l’opzione. 

In ogni caso, chi intenda usufruire del Superbonus, anche tramite credito d’imposta, deve compilare l’apposito modulo di richiesta ed inviarlo per via telematica all'Agenzia delle Entrate. 

All’interno del modello per il Bonus 110%, oltre ai dati del contribuente che effettua la richiesta, vanno specificati la tipologia d’intervento, l’opzione scelta per la detrazione spettante e i dati catastali dell’unità immobiliare oggetto dei lavori (anche nel caso dei condomini quel che va indicato è la singola unità immobiliare).

I dati catastali, secondo le istruzioni fornite dall’Agenzia delle Entrate, sono “rilevabili dal certificato catastale o dall’atto di compravendita”. Nella comunicazione vanno indicati, nel Quadro B:

• Codice del Comune; 
• Tipologia dell’immobile: il Superbonus non può infatti essere applicato agli edifici non residenziale (ad eccezione delle categorie catastali A1, A8 e A9);
• Sezione Urbana/Comune catastale;
• Foglio, particella e subalterno, cioè i dati catastali dell’immobile, che lo individuano univocamente nei registri del Catasto.

Tutte queste informazioni si trovano all’interno della Visura Catastale, il documento che descrive l’unità abitativa all’interno del censimento degli immobili esistenti sul territorio. 

Ma la visura non serve soltanto a definire la tipologia dell’immobile: al netto del fatto che andrà accompagnata da un visto di conformità e dall’asseverazione di cui sopra, la visura è anche lo strumento che consente di definire la proprietà di un’unità immobiliare, ed è richiesta per la produzione di ulteriori documenti obbligatori per l’accesso al 110.

Quali informazioni contiene la visura catastale?

La visura catastale non ha valore probatorio: si tratta di un documento che ha finalità tributaria, e i cui dati possono in alcuni casi non corrispondere allo stato di fatto. Come tutte le informazioni catastali, ad eccezione della planimetria, la visura catastale di un immobile o terreno può essere consultata da chiunque ne faccia richiesta, che sia o meno titolare di diritti sull’immobile.

Le visure che fanno riferimento al Catasto Fabbricati contengono, per ogni unità immobiliare censita:

• indirizzo dell’immobile;
• zona censuaria, che può comprendere un solo Comune o una porzione di territorio comunale;
• categoria, cioè la tipologia delle unità immobiliari, che possono essere destinate ad abitazione, ufficio, locale commerciale, etc.;
• classe: il parametro che indica il grado di produttività delle unità immobiliari di categoria A, B e C;
• consistenza, cioè la dimensione dell’unità immobiliare che può essere espressa in vani, metri quadrati o metri cubi;
• rendita, il valore che l’Agenzia delle Entrate attribuisce all’unità immobiliare ai fini fiscali e che viene usata per determinare tasse e tributi.

All’interno della visura catastale sono riportati anche i dati anagrafici delle persone titolari di diritti sulla proprietà, anche per quote e anche laddove si tratti di persone giuridiche. Anche questo è un dato dirimente in termini di accesso al Superbonus: l’agevolazione è infatti destinata esclusivamente ai condomini e alle persone fisiche che detengono la proprietà o l’utilizzo dell’immobile (da dimostrare tramite titolo adeguato) nel momento nell’avvio dei lavori o del sostenimento delle spese.

Il Superbonus 110 e la CILAS

Con la conversione in legge del Decreto Legge n.77 del 31 maggio 2022, meglio noto come Decreto Semplificazioni, è stato introdotto un nuovo titolo abilitativo tra quelli che è obbligatorio presentare per il Superbonus: si tratta della CILAS, un aggiornamento ad hoc della più tradizionale CILA.

Anche la CILAS, come l’Asseverazione dei lavori, prevede il coinvolgimento di un tecnico abilitato; all’interno del documento vanno indicati e descritti sinteticamente i singoli interventi eseguiti sull’immobile, specificando l’impatto sulla riqualificazione energetica e sul miglioramento antisismico. 

Per la CILAS è necessario disporre di atto di proprietà dell’immobile, titolo abilitativo dell’opera (il progetto, il condono, eventuali relazioni paesaggistiche, etc.), la relazione ante e post operam a firma di un tecnico abilitato, il DURC dell’impresa esecutrice e due documenti del Catasto: la Visura Catastale e la Planimetria.

 

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