Diritto di superficie: cos’è e come funziona

Diritto di superficie: cosa prevede, quanto dura e che differenza c’è con il diritto di proprietà

Il diritto di superficie è un diritto reale di godimento minore disciplinato dal codice civile italiano che permette di costruire, o acquistare una proprietà già edificata, su un terreno che appartiene a un altro soggetto.

L’esistenza di un diritto di superficie è una caratteristica da valutare attentamente nel momento in cui si acquista una casa: nell’ordinamento italiano, infatti, la proprietà di un immobile può essere limitata alla sola costruzione, senza includere la titolarità del terreno sopra o sotto il quale insiste l’edificio.

Diritto di superficie: cos’è 

Nel momento in cui viene costituito il diritto di superficie, la proprietà di un immobile viene divisa: la proprietà del terreno resta al concedente, mentre il superficiario è autorizzato a costruire - oppure, se sul terreno esiste già un edificio, acquisisce la proprietà delle mura dell’immobile. 

Acquistare una casa con diritto di superficie, in sostanza, significa godere soltanto in parte dei diritti di proprietà sull’immobile: se è vero che si acquisisce la proprietà delle mura e di quanto costruito, è altrettanto vero che il terreno sottostante resta nelle disponibilità di un altro soggetto.

Il diritto di superficie interessa soprattutto le costruzioni edificate su terreno di proprietà del Demanio o degli Enti Pubblici: gli stabilimenti balneari, i distributori di benzina e gli interventi di edilizia residenziale pubblica e convenzionata sono alcuni degli esempi più diffusi in Italia.

Si tratta in ogni caso di una caratteristica molto importante da verificare in sede di acquisto, perché il fatto di disporre della proprietà soltanto in maniera limitata influisce direttamente sul valore del bene immobiliare. Va ricordato, inoltre, che nel momento in cui il diritto di superficie si estingue il proprietario del terreno acquisisce di norma l’intera proprietà dell’immobile.

Il diritto di superficie nel Codice Civile

Il diritto di superficie è disciplinato dagli articoli 952-956 del Codice Civile italiano, che all’articolo 952, che prevede che “il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà”.  

Il diritto a costruire, come specificato nell’articolo 955 del Codice Civile, si applica anche alle costruzioni edificate al di sotto del terreno e alle sopraelevazioni su edifici preesistenti, come può avvenire per esempio nel caso della vendita di un lastrico solare con diritto di sopraelevazione.

Nel caso di un edificio già costruito, inoltre, il proprietario del terreno “può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo”, cioè decidere di suddividere la proprietà in suo possesso e vendere soltanto la parte relativa alle mura. In questo caso, il titolare del suolo perde la possibilità di costruire sulla superficie oggetto del contratto, ma mantiene il diritto ad allargare la sua proprietà su altre porzioni di terreno laddove necessario.

Diritto di superficie: cosa prevede

Dove esiste il diritto di superficie, la proprietà di un bene immobiliare viene divisa: il concedente - cioè il proprietario originario del terreno - mantiene la titolarità del suolo, mentre al superficiario viene concesso il diritto di costruire sopra o sotto il terreno, oppure di acquisire la proprietà di un immobile già esistente sullo stesso.

Il diritto di superficie può essere costituito tramite contratto, testamento o usucapione e quando non diversamente specificato nel contratto la costituzione di tale diritto si considera a tempo indeterminato. 

Estinzione del diritto di superficie

Nella maggior parte dei casi, però, sono previsti dei termini di estinzione del diritto di superficie, alla scadenza dei quali il titolare del terreno acquisisce la proprietà dell’immobile costruito sopra o sotto di esso.

Nel caso del diritto di superficie concesso dalle Amministrazioni Comunali per interventi di edilizia residenziale pubblica e convenzionata, per esempio, le Convenzioni hanno una durata compresa tra 60 e 99 anni. 

Tali accordi prevedono sempre la possibilità di affrancare l’immobile dai vincoli fino alla scadenza oppure di acquisire la piena proprietà del bene tramite il riscatto, che permette di trasformare il diritto di superficie in piena proprietà.

Quanto dura il diritto di superficie?

Come accennato sopra, se non diversamente specificato il diritto di superficie si considera concesso a tempo indeterminato. “Se la costituzione del diritto è stata fatta per un tempo determinato”, si legge nell’articolo 953 del Codice Civile, “allo scadere del termine il diritto di superficie si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione”.

Il diritto di superficie non ha una durata prestabilita: può estinguersi in seguito a rinuncia, riscatto da parte del superficiario o per prescrizione, ovvero “per effetto del non uso protratto per venti anni”, mentre non viene influenzato dall’eventuale distruzione dell’edificio.

Per quanto riguarda i contratti di locazione che hanno per oggetto la costruzione, infine, questi “non durano, se non per l'anno in corso alla scadenza del termine” (Art. 954 del Codice Civile).

Diritto di superficie e diritto di proprietà: le differenze

L’ordinamento italiano distingue in maniera chiara diritto di proprietà e diritto di superficie: la sola proprietà superficiaria, infatti, non soddisfa la definizione del diritto di proprietà data dal Codice Civile.

Il diritto di proprietà, si legge all’Articolo 832, è un diritto reale che ha per contenuto la “facoltà di godere e di disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo”: nel caso di un immobile, quindi, il diritto di proprietà riguarda le mura della costruzione tanto quanto il terreno su cui questa è edificata.

La differenza principale tra proprietà superficiaria e proprietà piena è data dalla durata: mentre la proprietà piena si considera perpetua, quella superficiaria è soggetta ai termini dell’accordo, che possono prevedere una scadenza e imporre così una revisione contrattuale. 

È però quasi sempre possibile trasformare il diritto di superficie in diritto di proprietà: nel caso dell’edilizia convenzionata, per esempio, è possibile presentare istanza di trasformazione o affrancazione trascorsi 5 anni dalla prima assegnazione dell’unità abitativa.

Trasformazione diritto di superficie in diritto di proprietà

La trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà può avvenire “a seguito di proposta da parte del comune e di accettazione da parte dei singoli proprietari degli alloggi, e loro pertinenze, per la quota millesimale corrispondente” (Legge 51/22). 

I soggetti interessati possono presentare la domanda di trasformazione di propria iniziativa, purché siano trascorsi 5 anni dalla data di prima assegnazione dell’unità abitativa. È anche possibile ricorrere allo strumento dell’affrancazione, che permette di rimuovere i vincoli sul prezzo di alienazione e sul canone di locazione dell’immobile a fronte del pagamento di un corrispettivo al Comune. 

A differenza del riscatto, che ha come esito la piena proprietà dell’immobile, l’affrancazione è soggetta ai termini di scadenza dei diritti dei superficie. In ogni caso, la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà deve essere “stipulata con atto pubblico o con scrittura privata autenticata, soggetti a trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari” (Legge 51/22).

Va infine notato che per quanto riguarda la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà, il 2022 è stato un anno di importanti modifiche: in particolare, la Legge 51/22 è intervenuta sulla normativa eliminando il limite massimo del corrispettivo di affrancazione, cioè il costo stabilito dal Comune per la rimozione dei vincoli.

Come sapere se un immobile è in diritto di superficie

Quando un immobile è in diritto di superficie, tale informazione viene riportata nell’atto notarile di compravendita. La proprietà di beni immobili è inoltre soggetta a pubblicità immobiliare, cioè è un’informazione accessibile a tutti i cittadini: se il Comune è comproprietario di un’unità immobiliare in diritto di superficie, tale informazione risulterà dai dati registrati al Catasto. 

Per sapere se una casa è in diritto di superficie, quindi, è sufficiente richiedere una visura catastale e consultare i titolari dei diritti reali di proprietà sull’immobile, riportati nella prima parte del documento.

 

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