La visura catastale per il modello 730

I redditi dei fabbricati nel modello 730: quali sono, come trovarli nella visura catastale e come dichiararli in sede di presentazione del 730

Le proprietà immobiliari presenti sul territorio italiano vengono considerate, ai fini fiscali, come parte del patrimonio di una persona fisica: in quanto parte del reddito della persona sono soggette a tassazione Irpef, e per questo motivo vanno comunicate in sede di dichiarazione dei redditi. 

Devono essere dichiarate soltanto le proprietà immobiliari registrate presso il Catasto e che presentano una rendita catastale, che cioè costituiscono almeno su base potenziale una fonte di reddito per chi detiene i diritti reali sulla proprietà.

A contenere tutti i dati necessari per compilare il 730 è la visura catastale, in cui sono riportati i nomi di tutti coloro che detengono la proprietà o una quota di possesso dell’immobile e la rendita dello stesso, fondamentale per definire la tassazione.

Il modello 730 e i redditi da fabbricati

I fabbricati da dichiarare nel modello 730 sono tutti quelli, iscritti nel Catasto dei fabbricati, capaci di produrre reddito: vanno dichiarati le abitazioni, le pertinenze, i garage e anche alcuni fabbricati rurali, insomma tutti gli immobili che presentino una rendita, reale o presunta.

Alcuni fabbricati non generano reddito catastale, e quindi non vanno dichiarati. Tra questi:

• le costruzioni rurali ad uso abitativo e quelle strumentali all’attività agricola, comprese le strutture destinate alle attrezzature e alla conservazione dei prodotti;
• le costruzioni rurali adibite ad agriturismo;
• i fabbricati strumentali ad attività professionali o di impresa;
• gli edifici in via di ristrutturazione o restauro;
• gli immobili dichiarati in altri quadri del modello 730, come quelli oggetto di contratti di sublocazione.

Sono esclusi anche gli edifici di culto, gli immobili adibiti a musei, biblioteche o archivi aperti al pubblico, che non vanno dichiarati in sede di 730. 

L’abitazione principale nel 730

Anche l’unità immobiliare adibita ad abitazione principale va dichiarata nel 730: non essendo in generale gravata da Imu, infatti, la rendita dell’immobile concorre alla formazione del reddito complessivo ai fini Irpef. 

Ciò è vero, appunto, per le unità immobiliari per cui non è previsto il pagamento dell’Imu, e cioè quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7. È comunque prevista una deduzione dal computo del reddito, che può arrivare a coprire l’intera rendita catastale dell’immobile, pertinenze comprese.

Diverso è il caso delle abitazioni di lusso - gli immobili delle categorie A/1, A/8 e A/9 - per cui l’Imu sostituisce di fatto l’Irpef. La stessa cosa avviene per i fabbricati non locati, e per quelli concessi in comodato d’uso gratuito, che vanno comunque indicati nel quadro B.

Se l’immobile è in affitto, invece, va dichiarato il canone di locazione contrattualizzato, al netto delle spese condominiali, per intero (anche nel caso in cui si possegga soltanto una quota di proprietà). Per i contratti in regime di cedolare secca, questa tassazione “a monte” sostituisce di fatto tutte le altre imposte dovute.

Chi deve dichiarare fabbricati nel 730

Sono tenuti a dichiarare i fabbricati nel 730 tutti i proprietari di immobili presenti sul territorio italiano e censiti nel Catasto dei fabbricati, e anche tutti i titolari di diritto reale di godimento.

I soggetti interessati dalla compilazione del quadro B sono quindi tutti coloro tenuti alla presentazione del modello 730 che detengano:

• immobili o fabbricati di proprietà;
• diritto di usufrutto su proprietà immobiliari: in questo caso chi detiene la nuda proprietà dell’immobile non è tenuto ad alcuna comunicazione;
• diritto d’uso o d’abitazione sul bene immobiliare.

Anche i soci di società semplici ed equiparate che producono redditi di fabbricati sono tenuti a inserire gli immobili detenuti nella dichiarazione dei redditi.

I redditi da fabbricati nella visura catastale

Tutte le informazioni necessarie per la compilazione del quadro B del modello 730 si trovano nella visura catastale, il documento rilasciato dall’Ufficio del Territorio che contiene tutti i dati identificativi e reddituali delle unità immobiliari censite presso il Catasto italiano.

La visura catastale per il 730 è quella conosciuta come visura catastale per immobile. Qui infatti si trovano non soltanto i dati catastali dell’unità immobiliare, ma anche tutte le informazioni richieste dal 730, e cioè:

• classe, superficie e consistenza dell’immobile: conoscere la classe di appartenenza degli immobili permette di definire se la proprietà va dichiarata nel 730 oppure rientra nel principio di esclusione vigente con l’Imu;
• rendita dell’immobile;
• dati anagrafici delle persone con diritti e oneri sulla proprietà, e cioè la lista di tutte le persone tenute a dichiarare il possesso dei beni nel caso di compilazione del modello 730 o del modello Redditi.

Ciò vale per gli immobili interessati da contratti di locazioni, sia in tassazione ordinaria sia in regime di cedolare secca, le abitazioni principali e quelle concesse in comodato d'uso gratuito.

Come inserire i redditi da fabbricati nel 730

I dati relativi ai fabbricati, fatta eccezione per i casi indicati sopra, vanno inseriti nel quadro B del modello 730.  Questo è diviso in due sezioni: la prima (B1-B6) è destinata ai redditi dei fabbricati, mentre la seconda (B11) va utilizzata per indicare i dati relativi agli immobili concessi in locazione.

Nella prima colonna va subito indicata la rendita catastale, mentre nella seconda vanno riportati i codici di utilizzo fabbricati 730 indicati dall’Agenzia delle Entrate: tra i più comuni 1, il codice che va usato per l'abitazione principale (ad esclusione delle pertinenze, che vanno indicate con 5), e 3, il codice utilizzo fabbricato che definisce tutti gli immobili locati in regime di libero mercato.

Vanno poi indicati nelle successive sezioni del quadro B il Comune in cui si trova l’immobile, il periodo di possesso del bene, la quota di proprietà detenuta, il canone di affitto riportato nel contratto registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

Va inoltre segnalata l’eventuale sussistenza di casi particolari in materia di alternanza Irpef/Imu e anche, nella colonna 13, di uno stato di emergenza dovuto a eventi calamitosi, inclusi quelli sismici del 2016.

Quanto alla seconda sezione, il Rigo 11 del quadro B è dedicato all’inserimento di tutte le informazioni relative agli immobili affitati, dagli estremi di registrazione del contratto fino all’anno di presentazione della dichiarazione ICI/Imu.