Variazione catastale: cos’è e quanto costa

Variazione catastale: quando è obbligatorio modificare i dati catastali di un immobile e quanto costa mediamente una pratica

La variazione catastale è la procedura tramite la quale il proprietario di un immobile comunica al Catasto che sono avvenute delle modifiche all’unità immobiliare, per esempio in seguito a una ristrutturazione, un ampliamento o un frazionamento dell’immobile. 

La richiesta di modifica dei dati catastali va presentata entro 30 giorni dalla fine dei lavori e va eseguita online tramite la dichiarazione DOCFA, e cioè ricorrendo a uno specifico software per professionisti. Ciò significa che, nella maggior parte dei casi, per presentare la variazione catastale sarà necessario il supporto di un tecnico abilitato. 

Cos’è la variazione catastale?

Quando si fanno lavori di ristrutturazione o interventi che possono modificare i dati catastali, modificando per esempio la superficie o la rendita di un immobile, è necessario comunicare al Catasto l’avvenuta variazione. 

Se si costruisce un bagno in casa, si creano nuove superfici come soppalchi o terrazzi oppure si cambia la destinazione d’uso di un immobile, per esempio trasformando un ufficio in un’abitazione o viceversa, è necessario aggiornare i documenti che descrivono il bene immobile.

La variazione catastale consente di modificare i dati contenuti nei documenti catastali, e cioè di aggiornare:

• la visura catastale, che contiene i dati identificativi e reddituali dell’immobile, i dati anagrafici dei proprietari, la destinazione d’uso e la rendita dell’immobile;
• la planimetria catastale, cioè la rappresentazione dell’immobile in scala 1:200 che mostra la destinazione dei locali interni e la loro suddivisione.

La comunicazione all’Agenzia delle Entrate va effettuata entro 30 giorni dalla conclusione degli interventi di modifica. 

Variazione catastale: quando è obbligatoria

L’aggiornamento catastale non è sempre obbligatorio:  non è richiesto, per esempio, per gli immobili in costruzione, per le strutture prive di fondazioni al suolo e neanche per serre,  tettoie, pollai e altri manufatti purché di altezza utile inferiore a 1,80 metri e con una volumetria inferiore a 150 metri cubi.

Altri casi che non richiedono la variazione catastale sono la costruzione di strutture con superficie coperta inferiore a 8 metri quadrati e gli interventi su edifici e fabbricati in stato di degrado e strutture di reti pubbliche di telecomunicazione.

Sono invece interventi soggetti alla comunicazione obbligatoria all’Agenzia delle Entrate, con conseguente aggiornamento di planimetria e visura catastale:

• gli interventi che modificano la distribuzione degli spazi interni dell’immobile;
• la creazione di nuove superfici praticabili, come soppalchi o terrazze;
• l’ampliamento dei volumi dell’unità immobiliare, per esempio con la costruzione di nuovi piani;
• i frazionamenti e le fusioni di unità immobiliari;
• il cambio della destinazione d’uso, per esempio da residenziale a commerciale o viceversa;
• la variazione dei dati anagrafici relativi ai titolari dei diritti reali sull’immobile.

Se gli interventi sull’immobile non comportano alcuna variazione della rendita catastale, non è necessario presentare alcuna richiesta: l’obbligo, in conclusione, riguarda soltanto i lavori che influiscono sul classamento o sulla consistenza dell’unità immobiliare.

Variazione catastale: scadenze e tempistiche

L’aggiornamento della planimetria catastale può essere richiesto entro il termine massimo di 30 giorni dalla conclusione dei lavori, mentre i tempi per l’erogazione della nuova planimetria sono di 7 giorni. 

La variazione catastale va presentata alla fine dei lavori, prima del collaudo, e completa l’iter delle procedure edilizie: le sanzioni per omessa o tardiva presentazione di una planimetria possono superare gli 8.000 euro. 

Le sanzioni vengono prescritte dopo 5 anni: l'atto di contestazione va notificato entro il termine del 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui si è consumata la violazione.

Costo della variazione catastale: il geometra è necessario?

La pratica di variazione catastale ha un costo fisso di 50 euro per le categorie di immobili a destinazione ordinaria (che in visura camerale riportano la categoria catastale A, B o C) o senza rendita, mentre è di 100 euro per gli edifici speciali, di categoria D ed E, a cui vanno aggiunte le eventuali sanzioni per omessa o tardiva comunicazione.

La voce di spesa più importante in una variazione è spesso costituita dal compenso del professionista incaricato di aggiornare la planimetria e presentare la documentazione all’Agenzia delle Entrate.

Per alcuni interventi particolarmente semplici il proprietario può presentare l’aggiornamento dei dati catastali in autonomia e gratuitamente sul portale dell’Agenzia delle Entrate, ma per la maggior parte delle pratiche è assolutamente necessario il supporto di un professionista abilitato.

La procedura avviene infatti tramite DOCFA, un software per la compilazione dei documenti tecnici catastali fornito agli ordini professionali (Agrotecnico, Architetto, Architetto junior, Dottore Agronomo, Dottore Forestale, Geometra, Ingegnere, Perito Agrario e Perito Edile) e che richiede delle competenze specifiche per essere usato. Il costo della variazione catastale dipende quindi in buona parte dalla complessità del lavoro richiesto al tecnico abilitato, attestandosi nella maggior parte dei casi su cifre che vanno dai 100 ai 600 euro.

 

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