Riforma del Catasto, controlli immobili e aggiornamento rendita

Scattano i controlli incrociati sui fabbricati modificati e non dichiarati: in arrivo 120.000 lettere di compliance

L’Agenzia delle Entrate ha iniziato a inviare le lettere di compliance ai proprietari di immobili che risultano irregolari. Da qui al 2028, si conta di inviare oltre 120.000 comunicazioni di questo tipo. 

I controlli incrociati, che sfrutteranno l’Intelligenza Artificiale e le immagini satellitari, riguarderanno soprattutto gli edifici che hanno subito una ristrutturazione, quelli cioè che potrebbero aver aumentato il loro valore senza che avvenisse il relativo aggiornamento in catasto.

Catasto: la riforma intensifica i controlli

Nata dalla Legge Delega Fiscale (L. 111/2023) e dal Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR), la riforma del catasto 2026 si concentra su due obiettivi molto specifici: far emergere gli immobili irregolari, incluse le cosiddette “case fantasma”, e aggiornare le rendite catastali degli immobili che hanno beneficiato di incentivi pubblici.

Nonostante diverse parziali riforme subite nel corso degli anni, il Catasto italiano non è mai stato realmente aggiornato rispetto all’impianto originale, che risale al 1939. In particolare, ed è qui che interviene la riforma, non è stato mai adeguato ai valori di mercato attuali.

Perciò questo aggiornamento del catasto si focalizza sulla regolarizzazione degli immobili, andando a controllare sia quelli non censiti o con difformità, sia quelli che sono stati oggetto di ristrutturazione o lavori che ne hanno aumentato il valore.

Come si capisce facilmente, un simile obiettivo può essere raggiunto solo a fronte di una forte intensificazione dei controlli sugli immobili. 

Ristrutturazioni e case fantasma: i controlli dell’Agenzia delle Entrate

La riforma di aggiornamento del catasto è pienamente operativa dal 1° gennaio 2026. Nel corso del 2025, però, l’Agenzia delle Entrate ha eseguito dei controlli preliminari che hanno rivelato la dimensione del problema: su 3.500 immobili, ben 1.550 (il 45% del totale) sono risultati irregolari.

La situazione potrebbe riguardare centinaia di migliaia di unità abitative: soltanto il Superbonus ha coinvolto circa 500mila abitazioni, mentre gli immobili che hanno beneficiato dei vari incentivi per il miglioramento della classe energetica sono oltre 350mila.

Perciò l’Agenzia prevede di inviare, tra il 2026 e il 2028, circa 120.000 comunicazioni, o lettere di compliance, in cui invita i proprietari degli immobili a regolarizzare la propria posizione in caso di difformità catastale. 

Per eseguire tutti questi controlli, l’Agenzia delle Entrate si servirà di controlli incrociati automatici e di fotointerpretazione dei dati satellitari: le mappe catastali saranno sovrapposte alle immagini satellitari per identificare ampliamenti, nuove costruzioni e modifiche non dichiarate agli immobili. Entro il 2026, si conta di mappare l’85% del territorio. Possiamo dire che i sopralluoghi fisici, così come le loro limitazioni, sono ufficialmente superati.

Le verifiche dell’Agenzia delle Entrate sulle case ristrutturate

Con la Risoluzione n. 21/E del 5 giugno 2026, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito quali sono gli interventi per cui sussiste l’obbligo di variazione catastale, cioè quelli che potrebbero presentare difformità in materia di rendita catastale.

Ai sensi dell’articolo 17 del Regio Decreto-Legge n. 652/1939, vanno dichiarate al catasto tutte le modifiche che avvengono 

“a) rispetto alla persona del proprietario o del possessore dei beni nonché rispetto alla persona che gode di diritti reali sui beni stessi; b) nello stato dei beni, per quanto riguarda la consistenza e l'attribuzione  della categoria e della classe”. 

Questo, specifica l’Agenzia delle Entrate, include caratteristiche costruttive, impiantistiche, tipologiche e di distribuzione degli spazi.

La questione su cui si sofferma l’Agenzia riguarda l’aggiornamento degli impianti tecnologici, come quelli fotovoltaici. Qui verrà applicato un criterio preciso, che prevede l’obbligo di aggiornamento quando il valore dei nuovi impianti fa crescere la redditività dell'immobile di una percentuale pari o superiore al 15% (se l’impianto serve un condominio, si procede col calcolo per quota millesimale).

Le sanzioni per il mancato aggiornamento del catasto

Come previsto dalla nuova riforma del catasto, le sanzioni per le irregolarità catastali saranno più pesanti rispetto al passato.

Per il mancato aggiornamento catastale dopo i lavori, la sanzione va da 1.032 a 8.264 euro. La stessa cifra può essere applicata in caso di difformità tra lo stato reale dell’edificio e la planimetria depositata in catasto e per omissione della planimetria o di altra documentazione obbligatoria. 

In caso di mancata risposta alla lettera di compliance, l’Agenzia delle Entrate procederà con il calcolo della rendita presunta d’ufficio, per poi eseguire un ricalcolo dell’IMU sulla base della nuova rendita. In quel caso, l’Agenzia può richiedere il pagamento della differenza IMU per gli ultimi 5 anni, a cui vanno aggiunti gli interessi e le eventuali sanzioni. 

Come vedere se la rendita catastale è aumentata?

Se si sospetta di essere tra i destinatari di una delle migliaia di lettere di compliance che lasceranno gli uffici dell’Agenzia delle Entrate da qui ai prossimi due anni, può essere utile sapere come verificare la propria posizione di eventuale irregolarità. 

Per farlo, bisogna fare riferimento ai documenti ufficiali depositati in catasto, ovvero:

• Visura catastale: serve a verificare categoria, classe, rendita catastale e intestatari dell’immobile;
• Planimetria catastale: permette di controllare che lo stato dell’immobile (stanze, muri, coperture, etc.) coincida con i disegni tecnici depositati;
• Elaborato planimetrico: include l’intero edificio, serve perciò a verificare spazi comuni, pertinenze, garage e simili.

Nel caso in cui emergano difformità, si può risolvere la situazione prima di ricevere la lettera dell’Agenzia delle Entrate, rivolgendosi a un tecnico abilitato per la predisposizione della pratica DOCFA (DOcumenti Catasto Fabbricati), la procedura informatica utilizzata per aggiornare i dati del Catasto Edilizio Urbano.