Come si calcola la superficie catastale in visura?

Superficie catastale: cos’è e come si calcola

La visura catastale è il documento che consente di consultare ed acquisire diversi dati pubblici sugli immobili e gli edifici accatastati in Italia. A partire dal 2015, tra i dati consultabili tramite visura camerale è stata inserita la superficie catastale degli immobili.

La superficie catastale e quella calpestabile non sono la stessa cosa, motivo per cui può non essere un’informazione scontata: vediamo dunque cos’è la superficie catastale e come calcolarla.

Superficie catastale in visura: cos’è?

La visura catastale è un documento consente di consultare i dati sugli immobili per come sono stati depositati presso il Catasto, l’ufficio territoriale in cui sono appunto archiviati i dati relativi a tutti gli edifici pubblici e privati dell’area di riferimento. 

Nella visura catastale sono contenuti i dati identificativi e reddituali dell’immobile, i dati anagrafici del proprietario e le mappe e planimetrie utili alla definizione dello stato e del valore dell’immobile. 

Non tutte le visure riportano la superficie catastale: l’Agenzia delle Entrate ha introdotto questa norma esclusivamente per gli immobili delle categorie catastali A, B e C, ovverosia per gli edifici classificati come “a destinazione ordinaria”. 

Tutti gli immobili adibiti ad abitazione, ufficio o negozio rientrano nelle categorie di cui sopra, motivo per cui è probabile che in molti si trovino oggi, nella rincorsa al bonus 110%, nella condizione di dover conoscere la superficie catastale della propria casa.

La superficie catastale non coincide con quella calpestabile e neanche con la consistenza catastale: a differenza di quella che potremmo misurare manualmente, la superficie catastale comprende nel calcolo anche lo spessore dei muri, ed attribuisce alle diverse sezioni dell’immobile dei valori differenti. 

La differenza tra consistenza e superficie catastale dipende anch’essa da un diverso modo di calcolare la superficie: nel caso della consistenza, questa cambia in base alla categoria catastale e coincide con la cosiddetta grandezza catastale.

Come si calcola la superficie catastale di un’abitazione

I parametri per il calcolo della superficie catastale sono quelli stabiliti dal D.P.R. n.138 del 1998, “Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d'estimo delle unità immobiliari urbane e dei relativi criteri nonché' delle commissioni censuarie”.

La superficie catastale è data dalla somma dei vani principali, degli accessori diretti e indiretti e delle superfici scoperte. Vediamo dunque nel dettaglio come fare il calcolo della superficie catastale, a partire dalla corretta suddivisione dell’immobile in aree specifiche:

• vani principali: si considerano tali le stanze dell’immobile aventi funzione specifica, come per esempio cucina e camera da letto;
• accessori diretti: sono i locali indispensabili per il disimpegno ma che non hanno le caratteristiche di vani utili, come per esempio i bagni e i corridoi; 
• accessori indiretti: si tratta dei vani complementari all’immobile ma non necessariamente integrati, come cantine, lavatoi, locali tecnici;
• dipendenze, ovvero balconi, terrazze e simili: sono le superfici libere al servizio dell’immobile.

Le uniche sezioni dell’unità immobiliare a dover essere calcolate al 100% sono i vani principali e gli accessori diretti: nel calcolo vanno incluse le pareti interne, fino a un massimo standard di 50 cm, e lo spessore dei muri fino a un massimo di 25 cm.

Alla superficie totale di camere, sala, cucina ed eventuali altri vani principali calcolati al 100%, andranno aggiunti i corridoi e i vari disimpegni, che vanno calcolati al 50% se comunicanti con le stanze e al 25% qualora non comunicanti, come nel caso di una cantina.

Per dipendenze si intendono tutte le superfici scoperte di pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare. Terrazzi, balconi e porticati vengono così calcolati nell’economia di una visura catastale: se sono comunicanti coi vani principali, allora si calcolano al 30% per i primi 25 mq, e al 10% per la quota eccedente. 

Se invece si tratta di superfici scoperte non comunicanti con i vani principali, fino a 25 mq vengono conteggiati al 15%, e al 5% per la quota eccedente. Tutte le altre aree scoperte o assimilabili che sono pertinenza esclusiva dell’unità abitativa, come i cortili e i giardini esterni, vengono computate per il 10%.

A questi calcoli, vanno aggiunte un paio di specifiche: la metratura dei locali con un’altezza utile inferiore a 1,5 metri non va calcolata nella superficie catastale; in presenza di scale, rampe e altri elementi di collegamento verticale, viene calcolata la proiezione orizzontale della superficie occupata, a prescindere dall’effettiva superficie utile.

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