Come calcolare il valore di usufrutto e nuda proprietà

Usufrutto e nuda proprietà: come calcolare il valore di mercato di un immobile a partire dalla visura catastale

La proprietà di un bene immobiliare può essere piena oppure parziale: è quello che avviene quando, nella descrizione di un immobile, si trovano diciture come “nuda proprietà” o “in usufrutto”. Significa che la proprietà non è disponibile al 100%, ma è soggetta a una certa limitazione: i diritti di proprietà sull’immobile, quindi, vanno condivisi con altri soggetti. 

Quando si acquista una casa con usufrutto, per esempio, l’usufruttuario ha il pieno diritto di disporre del bene a prescindere da chi ne acquista la nuda proprietà, e questo incide notevolmente sul valore di mercato dell’immobile. 

Se si vuole acquistare o vendere la nuda proprietà di una casa, l’unico modo per conoscere il suo valore effettivo in sede di compravendita è calcolare il valore dell’usufrutto e della nuda proprietà.

Usufrutto e nuda proprietà: la separazione dei diritti

Chi dispone del diritto di usufrutto su un immobile ha il diritto di godere del bene traendone ogni utilità “ma deve rispettarne la destinazione economica”, lo stabilisce l’articolo 981 del Codice Civile. I termini, la durata e le caratteristiche del diritto di usufrutto sono delineati nei successivi articoli.

L’usufruttuario di un appartamento ha facoltà di concederlo in locazione o in comodato d’uso, ma può essere spogliato di questo diritto in caso di abusi e incuria, per esempio se lascia deteriorare i beni per mancanza di manutenzione. Il diritto di usufrutto può durare al massimo 30 anni quando attribuito a un soggetto giuridico, ma quando è a favore di una persona fisica può durare anche fino alla morte dell’usufruttuario (usufrutto vitalizio).

D’altro canto, il nudo proprietario è il titolare effettivo dell’immobile, cioè l’unico che può decidere di venderlo e procedere con la compravendita, anche senza chiedere il permesso dell’usufruttuario o informarlo. 

L’eventuale presenza del diritto di usufrutto su un immobile è un’informazione che rientra nel Sistema della Pubblicità Immobiliare, ed è verificabile all’interno della visura catastale, dove è riportata alla colonna “Diritti e Oneri Reali”.

Calcolo nuda proprietà e usufrutto: da dove iniziare

Immobili e terreni con usufrutto sono spesso molto economici, e vengono acquistati perché rappresentano un buon investimento. Quando si acquista la nuda proprietà di una casa si entra in possesso di un immobile che non si potrà usare fino alla scadenza del diritto di usufrutto: l’atto di compravendita non riguarda l’intero valore dell’immobile, ma soltanto una certa percentuale di esso. 

Per quantificare il valore della compravendita, in questi casi, è necessario fare il calcolo dell’usufrutto e della nuda proprietà. Per farlo è necessario avere a disposizione tre informazioni: 

• l’età dell’usufruttuario, o del più giovane degli usufruttuari;
• la rendita catastale dell’immobile, che si trova nella visura catastale;
• la categoria catastale, anch’essa riportata nella visura dell’immobile.

Bisogna poi avere a disposizione due tabelle di coefficienti: quella per il calcolo dell’usufrutto in base all’età, fissata nel D.M. 20 dicembre 2022, in vigore dal 1° gennaio 2023, e quella dei coefficienti catastali, che servono a definire il valore dell’immobile in base alla rendita e alla categoria catastale.

Come calcolare usufrutto e nuda proprietà

Per calcolare il valore della nuda proprietà di un immobile bisogna innanzitutto conoscere il valore della piena proprietà, che può essere ottenuto moltiplicando la rendita catastale per il coefficiente catastale relativo alla categoria dell’immobile. 

Prendiamo ad esempio un appartamento di categoria A/2, il cui moltiplicatore, seguendo le tabelle dei coefficienti catastali, è 115,50. In visura è riportata una rendita catastale di 1.000 euro. Il valore della piena proprietà corrisponde quindi a 115,500 euro. 

A partire da qui bisogna determinare il valore della rendita annua, che si ottiene moltiplicando il valore della piena proprietà per il tasso di interesse legale vigente (attualmente fissato al 5%). 

La rendita annuale, in questo caso 5.775 euro, va infine moltiplicata per il coefficiente stabilito in relazione all’età dell’usufruttuario (in anni compiuti). 

Calcolo della nuda proprietà: il coefficiente dipende dall’età dell’usufruttuario

Superiore è l’età dell’usufruttuario, inferiore è il coefficiente da applicare: se il soggetto ha un’età compresa tra 0 e 20 anni si applica il coefficiente massimo, che corrisponde a 19; se ha tra i 41 e i 45 anni, il coefficiente è 16, mentre tra i 93 e i 99 anni di età si applica il coefficiente minimo, cioè 2. 

Se l’usufruttuario dell’immobile dell’esempio è un soggetto di 51 anni compiuti, il valore della rendita annuale va moltiplicato per il coefficiente 14: avremo un valore dell’usufrutto pari a 80.850 euro. A questo punto, per conoscere il valore della nuda proprietà è sufficiente sottrarre il valore dell’usufrutto dal valore della piena proprietà (nel nostro esempio, il risultato è 34.650 euro).

Il valore di usufrutto vitalizio e nuda proprietà sono pari nel momento in cui l’usufruttuario ha un’età compresa tra 64 e 66 anni: nei restanti casi, il valore della nuda proprietà può essere espresso anche in percentuale. Se l’usufruttuario ha un’età compresa tra 0 e 20 anni il valore della nuda proprietà conta per il 5%, mentre il valore di usufrutto assorbe il 95% del valore dell’immobile.

 

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