Difformità catastale: cos’è e come verificarla

Compravendita immobiliare: cos'è la conformità catastale e perché è fondamentale verificarla prima del rogito

La conformità catastale di un immobile è uno degli elementi che è necessario valutare in fase di compravendita e ogniqualvolta ci si trova a gestire la divisione di una proprietà. 

Se lo stato di fatto dell’immobile non corrisponde a quanto riportato nella visura catastale e nella planimetria depositate in Catasto, infatti, non è possibile stipulare un atto notarile valido né accedere a mutui, finanziamenti e agevolazioni fiscali.

Vediamo quindi più nel dettaglio cos’è la difformità catastale, come verificarla e come eventualmente porre rimedio prima del rogito.

Cosa si intende per difformità catastale?

Si parla di difformità catastale quando lo stato di fatto di un immobile (il numero dei piani, dei vani, la destinazione d’uso delle stanze, etc.) non corrisponde ai dati registrati in Catasto.

In particolare, le caratteristiche della proprietà immobiliare devono coincidere con le informazioni riportate in due documenti fondamentali: la visura catastale e la planimetria, che descrivono tra le altre cose il valore dell’immobile, il numero dei vani e la loro destinazione d’uso.

La conformità catastale è un elemento cruciale soprattutto nel momento in cui un immobile è destinato alla vendita, a una donazione o a una suddivisione. In questi casi, infatti, non è possibile procedere con l’atto notarile senza prima aver risolto eventuali difformità rilevate dal notaio.

Lo stato di fatto dell’immobile può contrastare con le informazioni riportate in visura, se per esempio il numero dei vani o la superficie catastale non coincidono, oppure può presentarsi diverso da come appare in planimetria. In questo caso, la difformità potrebbe coinvolgere la suddivisione degli ambienti interni della casa, la loro destinazione d’uso ed eventuali modifiche ai volumi.

Differenza tra conformità urbanistica e catastale

Oltre ad essere coerente con quanto depositato in Catasto, lo stato di fatto dell’immobile deve coincidere con l’ultimo progetto edilizio presentato al Comune: si parla in questo caso di conformità urbanistica, una caratteristica fondamentale soprattutto a seguito di ristrutturazioni e modifiche che possono configurare un abuso edilizio. 

La conformità urbanistica dell’unità abitativa certifica la corrispondenza tra lo stato di fatto e il titolo abilitativo con cui il Comune ha concesso il permesso per la costruzione o la ristrutturazione dell’immobile. In sostanza, serve a verificare che non vi siano stati abusi edilizi dopo l’ultima autorizzazione a costruire o ristrutturare.

Mentre la verifica della conformità catastale prima di un atto notarile è un obbligo di Legge, per quanto riguarda la conformità urbanistica la situazione è leggermente più complicata.

Un immobile che non presenta la piena conformità urbanistica può comunque essere venduto se è stato costruito regolarmente e ha subito successivamente dei piccoli interventi non autorizzati. 

Se le modifiche sono di lieve entità il notaio non è neanche tenuto a riportarle nell’atto. In caso di modifiche importanti come ampliamenti o demolizioni, però, il rogito deve contenere il riferimento al relativo titolo autorizzativo. Lo stesso vale per eventuali abusi sanati tramite condono edilizio, che vanno indicati nel rogito.

Difformità catastale compravendita: variazioni di lieve e grave entità

Nel momento in cui ci si appresta a verificare la presenza di eventuali difformità urbanistiche e catastali, è necessario fare una distinzione tra interventi lievi e difformità gravi.

Come sottolineato dalla Circolare dell’Agenzia delle Entrate n.2/2010, infatti, in presenza di lievi difformità catastali è possibile evitare l’aggiornamento della planimetria catastale. Nel caso di interventi più estesi, invece, sarà necessario regolarizzare la situazione prima di effettuare qualunque operazione commerciale.

Sono considerate lievi tutte le modifiche che non comportano:

• la variazione del numero dei vani;
• l’aumento della superficie calpestabile o della volumetria;
• la variazione del numero di unità;
• cambi di destinazione d’uso anche parziali.

Se per esempio sono stati realizzati soppalchi o tramezzi, se sono stati spostati bagni e cucine o sono state costruite nuove stanze, le modifiche non possono essere considerate lievi ed è quindi necessario provvedere alla variazione catastale.

Se un immobile presenta variazioni di piccola entità, è sufficiente una certificazione redatta da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti che confermi la corrispondenza tra dati catastali e stato di fatto dell’immobile. 

In presenza di difformità di grave entità, invece, è necessario che il tecnico presenti una nuova planimetria catastale che sia corrispondente all’effettivo stato della proprietà. Le variazioni di questo tipo andrebbero infatti comunicate entro 30 giorni dal termine dei lavori tramite procedura Docfa o tramite successivo ravvedimento operoso, motivo per cui il legislatore si aspetta di trovare piena corrispondenza tra planimetrie, visure e stato dell’immobile.

In caso di planimetria catastale non conforme, le sanzioni possono arrivare a diverse migliaia di euro. Dopo 5 anni scatta la prescrizione, quindi è possibile regolarizzare la situazione tramite un ravvedimento operoso, procedimento che prevede una decurtazione molto importante dell'importo dovuto.

Difformità catastale e vendita di un immobile

Come anticipato, la conformità catastale è una condizione essenziale per la compravendita immobiliare. 

In termini di legge, il notaio è tenuto a verificare tale requisito prima della stipula dell’atto. Scoprire una difformità catastale dopo il rogito, infatti, può comportare la nullità dell’atto di compravendita. 

Eventuali discrepanze, comunque, possono essere sanate anche a posteriori: in presenza di abusi edilizi, che riguardano sia la conformità urbanistica sia quella catastale, è necessario effettuare la variazione della planimetria catastale e procedere con la sanatoria presso il Comune che avrebbe dovuto concedere i titoli edilizi.

Come verificare la conformità catastale?

La verifica della conformità catastale, abbiamo visto, spetta in ultima istanza al notaio chiamato a stipulare l’atto di vendita, donazione o suddivisione della proprietà. 

Questo passaggio, però, è di fondamentale importanza per chiunque si appresti ad acquistare o vendere un immobile: la mancata corrispondenza tra lo stato di fatto e quanto depositato in Catasto, infatti, non soltanto può comportare la nullità dell’atto notarile, ma impedisce anche l’accesso a mutui, finanziamenti e agevolazioni fiscali.

Prima di eseguire qualunque operazione su un immobile, quindi, è necessario assicurarsi che la proprietà sia conforme alla planimetria catastale. 

Per farlo è sufficiente consultare due documenti fondamentali: la visura catastale, che riporta tra le altre cose i titolari dei diritti reali e la rendita dell’immobile, e  la planimetria catastale, che indica la suddivisione interna dell’immobile e la destinazione d’uso dei singoli vani.

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