Come fare il calcolo della tassa di successione sugli immobili

Imposte di successione sugli immobili: chi è tenuto a pagarle e come fare il calcolo (con esempio)

Le tasse di successione italiane sono tra le più basse del mondo, tra i Paesi che le hanno adottate. Mentre in Francia l’imposta può arrivare a toccare il 45% del patrimonio e in Belgio addirittura l’80%, chi eredita in Italia può contare su una tassazione decisamente moderata, e che solo una minoranza dei cittadini è tenuta a pagare. 

Vediamo quindi nel dettaglio in cosa consiste la tassa di successione e come si calcola l’imposta sugli immobili ricevuti in eredità.

Tassa di successione: cos’è e chi deve pagarla

Introdotte nel 2000 e abolite con il secondo governo Berlusconi nel 2001, le tasse di successione sono state ripristinate con la Legge n. 286/2006. Si tratta di un’imposta dovuta sulle successioni e sui trasferimenti di beni e diritti per causa di morte, per donazione o a titolo gratuito.

Non tutti i beni ereditati sono però soggetti a tassazione: prima di procedere con la dichiarazione di successione, quindi, è bene verificare la consistenza dell’eredità e verificare che l’imposta sia effettivamente dovuta. 

La dichiarazione deve essere presentata entro un anno dalla data di apertura della procedura di successione, e riguarda nello specifico i seguenti soggetti:

• i chiamati all’eredità e i legatari, ovvero coloro che ricevono uno o più beni specifici (per es.: un appartamento);
• gli immessi nel possesso temporaneo dei beni di chi è assente, cioè i presunti eredi della persona deceduta;
• chi amministra l’eredità e gli incaricati alla sua gestione;
• gli esecutori testamentari, coloro ai quali il defunto ha dato mandato di vigilare sul rispetto delle sue ultime volontà.

La tassa di successione, come anticipato, è dovuta soltanto in alcune circostanze: l’entità del patrimonio deve infatti superare un certo valore, che cambia a seconda che sia destinato agli eredi in linea retta (coniuge e figli), ad altri parenti o a soggetti terzi.

Chi è esente dal pagamento delle imposte di successione?

Non si è tenuti alla presentazione della dichiarazione di successione, e quindi al pagamento delle relative imposte, nel momento in cui ricorrono contemporaneamente le seguenti condizioni:

• l’eredità è destinata al coniuge e ai parenti in linea retta del defunto;
• i beni e i diritti che formano oggetto della successione non superano il valore di 100.000 euro (per ciascun beneficiario);
• l’eredità non include beni immobili o diritti reali immobiliari.

Inoltre, non si è tenuti a presentare alcuna dichiarazione aggiuntiva nel caso in cui si decida di rinunciare all’eredità entro i termini stabiliti per la presentazione della documentazione.

Tassa di successione: quanto si paga?

Come riportato all’Articolo 48 della legge n. 286/2006, i trasferimenti dei beni per successione sono soggetti alla relativa imposta con le seguenti aliquote:

• 4% sul netto eccedente i 1.000.000 di euro per ogni beneficiario, se devoluti al coniuge o ai parenti in linea retta;
• 6% sull’importo eccedente i 100.000 euro se i beni sono destinati ad altri parenti fino al quarto grado e altri affini;
• 8% dell’importo (senza franchigia) se i beni sono devoluti ad altri soggetti.

La franchigia applicabile, di un milione di euro nel caso di coniuge e parenti in linea retta e di 100.000 euro per gli altri parenti, sale a 1.500.000 euro se i beni sono destinati a un soggetto portatore di handicap.

Aliquote e franchigie si applicano anche ai beni immobili, che concorrono a formare l’imponibile su cui applicare l’eventuale tassazione. Inoltre, la presenza di beni immobiliari in successione fa automaticamente scattare l’applicazione di altre due imposte: quella ipotecaria e quella catastale.

Quanto costa la tassa di successione di un immobile?

Imposta ipotecaria e imposta catastale non prevedono franchigie: la prima è pari al 2% del valore dell’immobile, mentre la seconda si calcola sull’1% (se ricorrono i presupposti per l’agevolazione “prima casa” o il calcolo non supera i 200 euro, entrambe le imposte si riducono a quest’ultima cifra).

Ma come si calcola il valore degli immobili? A meno che non si tratti di aree edificabili (per le quali vige il valore di mercato), il valore dei beni immobiliari viene calcolato a partire dalla rendita catastale, che si può trovare nella visura catastale dell’immobile.

Se i beni immobiliari presenti in successione sono più d’uno, è consigliabile richiedere una visura per per persona fisica, che può essere richiesta avendo a disposizione il codice fiscale del defunto e che permette di acquisire la lista completa degli immobili di sua proprietà.

Prima di fornire un esempio pratico di come calcolare le tasse di successione sugli immobili, è bene ricordare che le franchigie sono piuttosto sostanziose, perciò in molti casi il calcolo può risultare superfluo.

È il caso delle abitazioni lasciate in eredità ai figli o al coniuge: affinché siano soggetti a tassazione, tali beni immobiliari devono superare il valore catastale di un milione di euro (per ogni beneficiario).

Nel caso di beni lasciati a fratelli e sorelle, la franchigia scende a 100.000 euro, quindi è più probabile che si sia del valore soggetto ad imposta.

Esempio calcolo tassa di successione immobili

Per calcolare la tassa di successione di un immobile bisogna rivalutare la rendita catastale del 5% e moltiplicarla per uno dei seguenti coefficienti, in base alla categoria catastale:

• 110, se l’immobile è una prima casa;
• 120, per gli immobili in categoria catastale A (abitazioni) e C (escluse A/10 e C/1);
• 140, per gli immobili in categoria catastale B (uffici pubblici, scuole, case di cura, etc.);
• 60, per le categorie catastali A/10 (uffici e studi privati) e D (alberghi, teatri, centri commerciali, etc.);
• 40,8 per gli immobili in categoria C/1 (negozi e botteghe) ed E (stazioni, caserme, costruzioni nei cimiteri, etc.).

Nel caso dei terreni, il valore si ottiene rivalutando il reddito dominicale del 25%, che va moltiplicato per il coefficiente 90 nel caso si tratti di un terreno edificabile.

Un appartamento con rendita catastale pari a 900,00 euro, per esempio, avrà valore catastale uguale a 113,400 euro. Il calcolo è il seguente: per conoscere la rendita rivalutata del 5% è sufficiente moltiplicare la rendita catastale x1,05, dopodiché il risultato (in questo caso 945) va moltiplicato per il coefficiente di riferimento, ovvero 120 (945x120=113.400).

Se quest’abitazione viene lasciata in eredità ai figli, non è soggetta a imposta di successione. Nel caso in cui sia destinata ai fratelli del defunto, invece, l’imposta sarà pari al 6% dell’eccedenza (in questo caso 13.400 euro).

Per parenti e affini fino al 4° grado e altri soggetti non si applica alcuna franchigia, motivo per cui questi eredi saranno tenuti a pagare un’imposta di successione pari rispettivamente al 6 e e all’8%. Le tasse di successione dell’appartamento dell’esempio saranno quindi pari a 536 euro se l’erede è il coniuge, a 804 euro se si tratta di un fratello e a 1.072 euro se l’erede è una persona non imparentata con il defunto.

 

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