Come ottenere e calcolare valore catastale di un terreno

Valore catastale di un terreno agricolo: come si calcola la base imponibile per IMU, Irpef e addizionali

La valutazione catastale di un terreno agricolo è molto diversa da quella di un immobile ma nasce dallo stesso presupposto, e cioè che dalla proprietà derivi un certo reddito a prescindere da come si decide di usare il bene.

Che sia coltivato o meno, un terreno agricolo ha un valore catastale che viene usato per la definizione di tasse e tributi, e che può essere calcolato a partire da un altro indicatore fondamentale, e cioè il reddito dominicale.

Valore catastale di un terreno agricolo: cos’è e quando si applica

Il valore catastale di un terreno agricolo è la base imponibile che viene usata in fase di dichiarazione dei redditi per il calcolo di tasse e tributi dovuti per la proprietà, e per stabilire l’imposta di registro nel momento in cui si stipula un atto di acquisto.

Il valore catastale non si applica ai terreni edificabili, per cui vale il valore medio di mercato al mq: va rilevato però che affinché un terreno sia considerato concretamente edificabile non basta la presenza di edifici connessi all’attività fondiaria. In quel caso, infatti, il terreno viene considerato in uso come agricolo, quindi per stabilire il suo valore catastale è sufficiente conoscere il reddito dominicale.

Cos’è il reddito dominicale di un terreno?

Il reddito dominicale è uno dei redditi fondiari riconosciuti dalla legge italiana ai terreni che hanno un potenziale agricolo: a prescindere che vengano coltivati o meno, i terreni agricoli generano un reddito dominicale e un reddito agrario.

Come definito dal DPR 22 dicembre 1986, n. 917, “il reddito dominicale è costituito dalla parte domenicale (cioè legata solo alla proprietà) del reddito medio ordinario ritraibile dal terreno attraverso l’esercizio delle attività agricole”. 

Mentre il reddito dominicale concorre al reddito complessivo del proprietario del bene fondiario, e prescinde da come questo venga effettivamente utilizzato, il reddito agrario riguarda chi coltiva il terreno. L’aggettivo domenicale, infatti, deriva dal latino dominus (padrone dei beni rurali): questo indice si riferisce esclusivamente al reddito goduto per la proprietà del fondo agrario.

Come conoscere il reddito dominicale di un terreno agricolo

Conoscere il reddito dominicale di un terreno è molto semplice: questo dato infatti si trova nella visura catastale per immobile, che consente di conoscere i dati catastali di fabbricati e terreni presenti in Italia registrati presso il Catasto.

Il dato sul reddito dominicale, che fa parte dei cosiddetti dati di classamento, si trova di fianco al reddito agrario, che invece riguarda il reddito derivante da attività agricola vera e propria.

Nella visura camerale si trova anche un’altra informazione che può diventare necessaria per determinare il valore catastale di un terreno: la qualità, che indica il tipo di macrocoltura attribuita alla particella catastale (seminativo, orto irriguo, oliveto, vigneto, etc.) 

Se alla voce qualità si trova l’indicazione “Modello 26”, significa che la stessa particella è suddivisa in porzioni con diverse tipologie colturali.

A che serve conoscere il valore catastale di un terreno?

Come stabilito nell’Art.23 del DPR 22 dicembre 1986, n. 917, “i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale (...) per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso”.

Ciò significa che alcuni dati catastali relativi ai terreni vanno comunicati in sede di dichiarazione dei redditi, poiché sono essenziali per il calcolo dell’imposta sulla proprietà dovuta allo Stato. Conoscere il valore catastale di un terreno è necessario anche in sede di compravendita, poiché da esso dipende l’entità dell’imposta di registro.

Come stabilito all’Art.1 comma 80 della Legge di Bilancio 2023, anche per l’anno 2023  i redditi dominicali e agrari relativi a terreni dichiarati dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola non concorrono alla formazione della base imponibile.

Come calcolare il valore catastale di un terreno

Per fare il calcolo del valore catastale di un terreno agricolo è necessario, abbiamo visto, conoscere il reddito dominicale. C’è però un caso in cui il dato riportato in visura catastale non può essere considerato accurato, ed è il caso in cui la coltura praticata sul fondo agricolo non corrisponda a quella indicata tra i dati di classamento in visura.

Se la coltura è diversa, bisogna applicare una tariffa d’estimo specifica, che viene attribuita al terreno dai singoli Comuni sulla base della qualità del terreno e della sua produttività stimata: il dato relativo alla qualità della coltura interviene qui, nel caso in cui si coltivi qualcosa di diverso (di maggiore o minore valore) da quanto riportato in visura.

Calcolo valore catastale terreno agricolo: la formula

Per calcolare il valore catastale di un terreno, è necessario moltiplicare il reddito dominicale rivalutato del 25% al cosiddetto moltiplicatore catastale, che nel caso dei terreni non edificabili (categoria T) è 135. Per i terreni agricoli condotti da coltivatori diretti o da imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola, il moltiplicatore è invece 110.

Per fare un esempio, immaginando un terreno che abbia un valore dominicale di 8 euro, appartenente a un privato che non svolge alcuna attività agricola, la formula da applicare sarà: 

8 x 1,25 x 135 = 1.350

La cifra risultante è il valore catastale del terreno, e servirà per calcolare IMU, Irpef e addizionali sulla base delle aliquote applicate dai Comuni.

 

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