Conformità urbanistica e catastale: cosa sono e a che servono

Certificati di conformità urbanistica e catastale: cosa sono, chi deve richiederli e in quali casi è importante averli a disposizione

Conformità urbanistica e catastale sono certificazioni che attestano la corrispondenza tra lo stato di fatto di un immobile e le informazioni depositate, rispettivamente, in Comune e in Catasto. 

Nonostante vengano spesso usati come sinonimi, conformità urbanistica e catastale non sono la stessa cosa. Entrambi i documenti certificano la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’abitazione e quanto riportato nei pubblici registri, ma mentre il primo riguarda la regolarità edilizia, il secondo fa riferimento alla destinazione d’uso e alla disposizione interna dei vani di un immobile.

Cosa vuol dire conformità catastale?

Il certificato di conformità catastale di un’abitazione attesta che l’unità immobiliare corrisponde de facto a quanto riportato in Catasto in termini di destinazione d’uso, suddivisione interna dei vani e sagoma del fabbricato.

Il documento a cui fare riferimento per verificare la conformità catastale degli immobili è la planimetria catastale, in cui vengono rappresentati:

• i contorni dell’immobile e degli spazi esterni (balconi, terrazze, giardini, etc.);
• le altezze interne e la volumetria;
• la posizione di porte e finestre;
• le unità abitative e gli spazi comuni confinanti;
• la suddivisione degli ambienti e la destinazione d’uso dei singoli vani.

La conformità catastale di un immobile, quindi, indica la piena corrispondenza tra le informazioni riportate nella planimetria e lo stato di fatto dell’immobile: significa che l’abitazione non ha subito alcuna modifica strutturale interna dall’ultimo aggiornamento catastale.

Certificato di conformità catastale: come si ottiene e quando serve

Per ottenere un certificato di conformità catastale è necessario riferirsi a un Tecnico Abilitato, che dopo aver verificato sul posto che lo stato di fatto dell’unità immobiliare coincide con le informazioni contenute nella planimetria catastale e nella visura catastale, può rilasciare il documento ufficiale che ne attesta la conformità. 

Affinché la conformità catastale sia pienamente valida è necessario poter consultare, oltre alla planimetria, anche una visura catastale, che riporta tra le altre cose i dati reddituali dei beni immobili. Nella planimetria si trovano infatti i dati catastali (foglio, particella, subalterno) dell’immobile ma non la categoria catastale, che serve a individuare la destinazione d’uso dell’unità immobiliare (abitazione, ufficio, locale commerciale, etc.) e quindi la sua rendita catastale.

Ma a che serve il certificato di conformità catastale? In primo luogo, per portare a termine qualunque compravendita immobiliare. A partire dal 1° luglio 2010, infatti, con l’entrata in vigore del DL 78/2010, la presentazione di tale documento è obbligatoria “pena nullità dell’atto”. Prima di ogni compravendita, è necessario che l’immobile venga riportato a uno stato di piena conformità, cosa che si può fare tramite variazione catastale.

Quando si deve fare una variazione catastale?

Quando si eseguono degli interventi che modificano le informazioni riportate nella planimetria, per esempio si cambia la destinazione d’uso di una stanza o si elimina un tramezzo, il proprietario dell’immobile è tenuto a comunicare le variazioni al Catasto.

I lavori che vanno denunciati sono quelli che comportano una modifica degli spazi interni o della sagoma dell’unità immobiliare, ovvero:

• divisione o fusione di ambienti contigui;
• ampliamento dei volumi;
• eliminazione o spostamento di un tramezzo;
• modifiche alla suddivisione degli ambienti interni;
• realizzazione di soppalchi, terrazzi o verande;
• variazione di destinazione d’uso di un locale.

La pratica di aggiornamento della planimetria catastale può essere affidata a un geometra, a un architetto o a un ingegnere abilitato, che esegue la variazione tramite procedura DOCFA.

Conformità urbanistica: cos’è e a cosa serve

La conformità urbanistica riguarda i titoli abilitativi edilizi depositati presso lo sportello per l’edilizia del Comune di riferimento, ovvero Permesso di Costruire, CILA, SCIA ed eventuali permessi aggiuntivi che vanno richiesti e ottenuti prima di procedere con dei lavori edilizi.

Il certificato di conformità urbanistica attesta che lo stato di fatto dell’unità immobiliare corrisponda esattamente a quanto depositato in Comune, e che sia stata interamente realizzata secondo le normative edilizie comunali, regionali e nazionali. 

Tutto quello che non è stato preventivamente autorizzato per come depositato in Comune è considerato a tutti gli effetti un abuso edilizio. A differenza della conformità catastale, che riguarda essenzialmente la rendita catastale dell’immobile, quella urbanistica certifica il rispetto dell’ordinamento italiano e delle normative locali in materia di edilizia.

Ottenere il certificato di conformità urbanistica è quindi necessario non soltanto in sede di compravendita immobiliare, ma anche nel caso in cui si intenda ristrutturare l’abitazione o sanare un abuso edilizio.

Abusi edilizi e doppia conformità urbanistica

Laddove non c’è conformità urbanistica, c’è inevitabilmente un abuso edilizio, ovvero un intervento realizzato “in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività, o in difformità da essa”.

Prima di ristrutturare o vendere casa è necessario sanare eventuali abusi edilizi. Non tutti gli interventi, però, sono sanabili. Come disposto dal Testo Unico sull’Edilizia, DPR 6 giugno 2001 n. 380, affinché un’opera sia sanabile è necessario che “l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda”.

Questo è quello che viene chiamato principio della doppia conformità urbanistica: per poter sanare un abuso edilizio, è necessario che gli interventi siano a doppiamente a norma di legge. Devono infatti rispettare sia quelle vigenti all’epoca dei lavori sia quelle in vigore al momento di presentazione della domanda di sanatoria.

Perché verificare conformità catastale e urbanistica di un immobile

Se si sta pensando di fare dei lavori di ristrutturazione, di vendere un immobile o di acquistare una casa, la verifica di conformità catastale e urbanistica è sicuramente il primo passo da fare per evitare problemi.

Si tratta di operazioni che prevedono dei sopralluoghi e delle verifiche tecniche e che vanno svolti da tecnici abilitati, ma che non riguardano soltanto il venditore - cioè colui che è tenuto a dichiarare la conformità. 

Né il notaio né l’agenzia immobiliare sono tenuti al controllo su eventuali abusi edilizi, motivo per cui è fondamentale, prima di acquistare una casa, che anche l’acquirente incarichi un tecnico di propria fiducia che possa certificare l’effettiva conformità urbanistica e catastale dell’immobile. Eventuali abusi non contestati in sede di compravendita, infatti, sarebbero ereditati dal nuovo proprietario, con tutte le conseguenze che ne derivano.

Se manca la certificazione che attesta la piena corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e  quanto riportato in planimetria catastale e di conseguenza in visura, l’atto di compravendita può essere annullato. Lo stesso avviene se la verifica sui titoli abilitativi risulta in un grave abuso edilizio.

 

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