Come calcolare il valore catastale di un immobile

Valore catastale: cos’è, a che serve e come calcolarlo a partire dalla rendita catastale

Il valore catastale di un immobile è un indice che viene usato per calcolare le imposte dovute sulla proprietà o sull’acquisizione di un bene immobiliare. 

Del tutto slegato dal concetto di valore commerciale e dal prezzo di vendita dell’immobile, il valore catastale è in sostanza la base imponibile a cui vanno applicate le diverse aliquote per il calcolo delle imposte.

Per calcolare il valore di un immobile ai fini fiscali è necessario conoscere la rendita catastale dell’unità immobiliare, che si trova nella Visura Catastale, e il coefficiente catastale da applicare all’immobile (che dipende invece dalla categoria catastale).

Cos’è il valore catastale di un immobile

Il valore catastale è un indice fiscale che serve per calcolare gran parte delle imposte dovute per la proprietà di un immobile e nel momento in cui si acquista un’abitazione: si tratta di un valore utile esclusivamente ai fini tributari, che non coincide né con la rendita catastale né con il valore di mercato dell’immobile.

Oltre che per il calcolo delle imposte di successione e di quelle dovute in caso di donazione, il valore catastale serve a stabilire l’entità delle imposte di registro, catastali e ipotecarie dovute in fase di acquisto di un immobile.

Il sistema prezzo-valore nella compravendita immobiliare

Conoscere il valore catastale di un immobile è particolarmente importante nel momento in cui subentra una compravendita: grazie all’introduzione nel 2006 del “sistema prezzo-valore”, infatti, è possibile tassare il trasferimento immobiliare sulla base esclusiva del valore catastale, a prescindere dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto di vendita.

Questo sistema si applica alle vendite tra privati e alle cessioni (non soggette a tassazione IVA) che coinvolgono persone fisiche e soggetti esenti IVA, come enti e associazioni, e in assenza dei benefici per la “prima casa” trova applicazione anche quando si acquista una nuova abitazione. 

Se si sta per approcciare a una compravendita immobiliare, quindi, conoscere il valore catastale dell’immobile in oggetto è fondamentale per definire il costo totale dell’operazione e, cosa non secondaria, per accedere a una tassazione più vantaggiosa (che prevede anche una riduzione del 30% degli onorari da corrispondere al notaio).

Valore catastale o rendita? Le differenze

Per calcolare il valore catastale di un immobile è necessario conoscere la sua rendita catastale, cioè il reddito autonomo medio che l’immobile è in grado di produrre a prescindere dal suo uso effettivo. 

Come vedremo in seguito, la formula per calcolare il valore catastale di un immobile è una semplice moltiplicazione che parte proprio dal valore della sua rendita catastale, che a sua volta si ottiene moltiplicando la superficie dell’unità per le tariffe d’estimo corrispondenti alla categoria catastale dell’immobile. 

La rendita catastale, che contribuisce al reddito complessivo dei soggetti proprietari o titolari di diritti reali di godimento di un immobile, dipende essenzialmente da tre fattori: la dimensione dell’immobile, la zona in cui è ubicato e la categoria catastale cui appartiene - che ne definisce la destinazione d’uso.

Come calcolare il valore di un immobile dalla rendita catastale

Per stabilire il valore catastale di un immobile, anche conosciuto come “rendita catastale rivalutata”, è necessario avere a disposizione due dati fondamentali:

• la rendita catastale dell’immobile, riportata nella Visura Catastale;
• il coefficiente catastale indicativo della categoria catastale dell’unità immobiliare.

Nella formula per il calcolo del valore catastale la rendita dell’immobile va rivalutata del 5%, un indice fisso stabilito ai sensi dell’articolo 3 della Legge 23 dicembre 1996, n. 662. La formula da utilizzare è la seguente: 

valore catastale = rendita catastale rivalutata x coefficiente catastale

La rivalutazione del 5% si applica a edifici residenziali, negozi, fabbricati per attività industriali e immobili a destinazione speciale, ovvero a tutti gli immobili compresi nelle categorie catastali A, C, D, E. Per quanto riguarda gli immobili con funzioni pubbliche, come scuole e ospedali, può essere applicata una rivalutazione del 5% oppure del 40%.

I coefficienti catastali per calcolare il valore di un immobile

Oltre alla rendita catastale, che si trova nella visura catastale, per il calcolo del valore catastale di un immobile è necessario conoscere il coefficiente relativo alla categoria catastale in cui ricade l’unità immobiliare.

I coefficienti catastali da applicare al calcolo dipendono, ancora una volta, dalla destinazione d’uso dell’immobile:

• per la prima casa, il coefficiente è di 110;
• per i fabbricati in categoria catastale A ad uso abitativo (cioè esclusi gli uffici) si applica un coefficiente di 120;
• per gli edifici pubblici è di 168;
• per gli uffici (categoria A/10) si applica un coefficiente di 60;
• per negozi e botteghe (categoria C/1) è di 40,8;
• per gli altri immobili di categoria C, cioè magazzini, laboratori, stabilimenti balneari e stalle, il coefficiente è pari a 120;
• per gli immobili a destinazione speciale (alberghi, teatri, ospedali, istituti bancari, etc.), si applica un coefficiente di 60;
• per gli immobili a destinazione particolare (categoria catastale E) il coefficiente è di 40,8.

Per quanto riguarda i terreni agricoli, il coefficiente catastale può essere di 110 (nel caso di imprenditori agricoli) oppure di 130, e va moltiplicato per il reddito dominicale, che va rivalutato del 25%.  

Valore catastale: calcolo ed esempi

Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale rivalutata per i coefficienti corrispondenti indicati sopra. Per fare un esempio concreto, si prenda il caso di una civile abitazione in categoria A/2 (residenziale) che secondo quanto indicato in visura ha una rendita catastale di 1.200 euro.

Per prima cosa bisogna calcolare la rendita rivalutata al 5%, moltiplicando la rendita per 1,05, poi si può procedere con la moltiplicazione per il coefficiente di riferimento. Il calcolo che ne risulta è piuttosto semplice:

1.200 x 1,05 = 1.260 x 120 = 151,200 

Se si tratta di una prima casa, il coefficiente da applicare è 110, quindi il valore catastale dell’immobile sarà pari a 138.600 euro.

Nel caso di un piccolo negozio con rendita catastale di 250,00 euro, il calcolo avrà invece l’aspetto seguente:

250 x 1,05 = 262,50 x 40,8 = 10.710.

Il valore catastale così ottenuto è quello su cui vengono calcolate le imposte dovute per la proprietà immobiliare e, nel caso in cui si scelga di applicare il sistema prezzo-valore, quando si acquista una casa.

 

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