Cedolare secca affitti 2023: novità e quando si paga

Cedolare secca: i requisiti d'accesso e le scadenze per pagare acconto e saldo della tassazione agevolata nel 2023

Quello della cedolare secca è un regime fiscale facoltativo che può essere applicato ai contratti di locazione di immobili e che consiste nella possibilità di versare un’imposta sostitutiva di Irpef e addizionali regionali e comunali.

Introdotta con il decreto legislativo del 14 marzo 2011 n. 23 modificato dalla Legge di Bilancio 2020, la cedolare secca è stata confermata anche per il 2023. 

Cedolare secca: cos’è e a quali contratti si applica

La cedolare secca è un regime di tassazione applicabile ai contratti di locazione, e che permette ai proprietari di immobili di sostituire il pagamento di Irpef e addizionali locali con il versamento di un’unica imposta.

Possono optare per la cedolare secca le persone fisiche che affittano gli immobili di cui sono titolari al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni, e a patto che il contratto di locazione rispetti determinati requisiti.

La tassazione sostitutiva si può applicare esclusivamente agli immobili destinati ad uso abitativo di categoria catastale compresa tra A1 e A11 e alle loro pertinenze, cosa che può essere verificata consultando la visura catastale dell’immobile. 

L’esercizio dell’opzione va formalizzato tramite Modello RLI in sede di stesura o aggiornamento del contratto di locazione: il regime della cedolare secca non viene attribuito automaticamente ai contratti che rispettano i requisiti per la tassazione agevolata, ma va richiesto esplicitamente dal titolare dei diritti sull’immobile.

Quello della cedolare secca è considerato un regime fiscale agevolato, in quanto permette di non versare le imposte di bollo in sede di registrazione del contratto, e applica due diverse aliquote:

• al 21%, applicabile ai contratti d’affitto a canone libero e agli affitti brevi, cioè di durata non superiore a 30 giorni;
• ridotta al 10% per i contratti a canone concordato in alcuni comuni individuati dal Cipe come “ad alta tensione abitativa”.

La cedolare secca si calcola applicando l’aliquota di riferimento sul canone di locazione annuo concordato tra le parti.

Affitto con cedolare secca: i requisiti

Per accedere al regime agevolato della cedolare secca è necessario rispettare alcuni requisiti, che cambiano in base all’aliquota applicabile al contratto. Mentre l’accesso alla cedolare secca al 21% presenta una platea molto ampia di beneficiari, per poter beneficiare della tassazione sostitutiva al 10% i requisiti sono piuttosto rigorosi.

La cedolare secca al 10% trova applicazione esclusivamente nei seguenti casi:

• contratti di locazione a canone concordato relativi ad immobili situati nei Comuni con mancanza di soluzioni abitative o ad alta densità abitativa;
• contratti di locazione a canone concordato per studenti universitari;
• contratti su abitazioni in Comuni colpiti da calamità naturali;
• nel caso di affitti transitori, cioè non turistici e della durata compresa tra uno e 18 mesi.

L’aliquota ridotta al 10% si può applicare alle abitazioni situate nei Comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e in quelli confinanti, ma anche nei Comuni capoluogo di provincia e negli altri individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica come ad alta tensione abitativa.

Cedolare secca per gli affitti brevi nel 2023

Non ci sono grandi novità per quanto riguarda l’opzione della cedolare secca nel 2023: l’aggiornamento più recente della normativa risale alla Legge di Bilancio 2021, che dispone ulteriori limitazioni alla cedolare secca per gli affitti brevi.

A partire dall’entrata in vigore della Legge 178/2020, la cedolare secca si può applicare per un numero massimo di 4 unità abitative per ogni periodo d’imposta. Superati i 4 contratti di affitto breve non soltanto scatta la tassazione ordinaria Irpef, ma si rende anche necessario svolgere l’attività in forma imprenditoriale, e cioè con Partita IVA.

Cedolare secca, quando si paga?

Il pagamento della cedolare secca è scandito da uno specifico calendario fiscale. Dal momento in cui si può stabilire la base imponibile, e cioè a partire dal secondo anno di contribuzione con regime fiscale agevolato, si segue il sistema di acconto e saldo.

L’acconto, come stabilisce la Legge di Bilancio 2021, coincide con il 100% dell’imposta versata nel corso dell’anno precedente, e può essere pagato in due rate solo se superiore a 257,52 euro. Se l’importo dovuto è inferiore a questa cifra, l’acconto deve essere pagato in un’unica soluzione entro il 30 novembre.

Se superiore a 257,52 euro, l’acconto per la cedolare secca va versato in due rate: 

• la prima, pari al 40% dell’importo, entro il 30 giugno;
• la seconda, del restante 60%, entro il 30 novembre.

Per il versamento del saldo, invece, c’è tempo fino al 30 giugno 2024, in quanto la normativa dispone che vada corrisposto nel corso dell’anno successivo a quello di riferimento. In alternativa, è possibile versare il saldo della cedolare secca entro il 31 luglio con la maggiorazione dello 0,40%.

Cedolare secca: come si paga e quali sono i codici tributo

Per il versamento della cedolare secca va utilizzato il modello F24, lo stesso in uso per il pagamento dell’IMU, dell’Irpef e di diverse altre imposte. Trattandosi di un modello a schema aperto, per poter compilare l’F24 è necessario conoscere il codice tributo relativo all’imposta da versare.

Nel caso della cedolare secca, esistono tre codici tributo F24:

• 1840: Cedolare secca locazioni, acconto prima rata (entro il 30 giugno 2023);
• 1841: Cedolare secca locazioni, acconto seconda rata o unica soluzione (entro il 30 novembre 2023);
• 1842: Cedolare secca locazioni, saldo (entro il 30 giugno 2024).

Il pagamento della cedolare secca può essere effettuato presso tutti gli sportelli bancari e postali, ma è anche possibile compilare ed inoltrare il modello F24 online sul sito dell’Agenzia delle Entrate. In quel caso il pagamento avviene in automatico: l’invio dell’F24 produce infatti un addebito sul conto corrente indicato dal contribuente nel documento trasmesso.

Nel caso in cui si ritardi nel pagamento o si commettano errori di compilazione, è possibile ricorrere al ravvedimento operoso, che permette di correggere la propria posizione pagando una sanzione ridotta. In questo caso i codici tributo da utilizzare sono 8913 per la sanzione e 1992 per i relativi interessi.

 

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